税务

 
 
 
（财基字（１９９５）９３８号） 
 
国务院各有关部、委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）： 
　　为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》，现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题，通知如下： 
　　一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让金计价，并按其用途分别进行管理。 
　　（一）企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。 
　　（二）企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。 
　　（三）企业因改变土地用途，按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的，企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。 
　　二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。 
　　（一）用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本，如有清理收益冲减开发成本。 
　　（二）自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产。并按规定的折旧方法计提折旧；如房地产实行整体作价，无法明确区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为土地使用权价值计入无形资产。 
　　三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。 
　　四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入帐核算。企业向国家交纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。 
　　五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的，应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。 
　　六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理： 
　　（一）企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入；转让合同中实行房地产统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出，计入企业的营业外收入或营业外支出；企业转让自用职工住房所得的净收入，计入企业的住房周转金。 
　　（二）企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。 
　　有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的，应将土地收益按有关规定上交国家。 
　　国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。 
　　七、本通知自１９９５年１月１日起执行。