税务

    初次置业的李先生想买套二手房，在中介公司的帮助下，他终于选择了一套价值23万元的高层单元。可李先生到银行申请二手房按揭，结果银行指定的评估公司作出的评估价为22.8万元，而到房地产交易所进行交易时，房管局的交易所却估价为25万元，并要求他照此评估价缴税费。
    晨报讯 据广州日报报道，二手房的交易已成为人们改善生活环境的一个重要手段。 身为业主，最关心的莫过于自己的房子值多少钱了，但是，由于各种原因，目前房屋的评估价格却始终是人们进行二手房交易的一个障碍。
    其实随着房地产二手交易市场的发展，这种例子并不少见。业内人士分析：造成这种现象有多方面原因。首先，评估是一个特殊的行业。据广东世纪人评估咨询有限公司总经理陈宗彪说，评估是一项艺术加技术的工作，虽然有一定的量化标准，同一件物品不同的公司评估出来的价格有可能是不一样的。
    另外，评估目的不同也造成了房屋价格的偏差。有的甚至相差几十万元。
    业内有三种评估的目的，一种是为法院拍卖而评估的，由于这种房屋是需要急于变现的，价格一般要比市价便宜30%左右。第二种情况是如果业主买房时要进行按揭，银行或其指定的评估公司便要对该房子进行评估。由于银行要适当地估量将来的风险，所以评估的价格不一定会同市场价格一样，有时甚至与成交价格相差甚远。
    第三种是到房地产交易所交易时，交易所会视交易价格是否合理而考虑是否再次进行评估，并根据这个评估值进行缴税费。从事房地产评估行业多年的广州汇智房地产咨询有限公司评估部业务主管陈彦宁说，其实评估值前后相差5%～10%都是正常的。
    但是，由于评估行业仍是一个新兴行业，评估公司资质参差不齐，有的小型房地产评估公司为迎合自己的客户，故意压低或提高评估价格。另外，目前一些房地产中介的犯规经营也使消费者的利益受到侵犯。一些贪图小利的中介公司有意将一些急于出售的房屋故意压低价格先买下来，然后挑准好的时机再以“甜言蜜语”将房屋卖出去，吃“转手”的差价。
    据业内人士介绍，一套20～30万元的房屋可能转手费用就达到4～5万元。这样，放盘的业主卖得便宜，而买楼的业主又买了贵楼。
    那么，一房多价的现象能否最终统一，从而方便买卖双方呢？有业内人士认为，从长远看，如果引入律师鉴证制度，将来的房屋估价还是有可能趋向统一。房地产主管部门有关负责人认为，对于二手房产的市场价，国务院有个示范文本，其定价由市场调节。广州目前有资质的房地产中介有600多家，评估定价已经十分公开透明，政府主要要理顺政府职能和市场规范的关系，做好房地产中介资质、业绩的监管。而陈彦宁则认为，由于在二手楼交易税费降低之前，出现了一些买卖双方为了少交税费而故意将成交价格降低的现象，所以在办理税费的时候有时再评估一次无可厚非，不过关键是要增加透明度，并给评估公司或公众提供一个信息交流的平台。
    专家提醒：评估房产一定要找具有房地产评估资质的专业机构。目前具有评估资质的机构有两类，一类是建设部批准设立的房地产评估机构，最高级为一级，其次是二级和三级；另一类是国土资源部批准设立的，最高级为A级，其次为准A级和B级。买家委托前一定要查看其营业执照和房地产估价资质证书，并明确告之评估目的，以便获得最有价值的参考依据。
    
    《新闻晨报》 2002年9月19日