税务

?????８月６日，柳州市房屋拆迁评估技术委员会出示了《房屋拆迁估价报告技术鉴定意见书》，同意维持柳州佳力大厦原估价报告。



????据了解，柳州佳力大厦面积有１．３万平米，除了委托拆迁方嘉运公司回建１１００平米外，其余部分拆迁后将建成公益性广场。该项目最初是委托广西旗开房地产评估公司进行评估，由于有关部门称“无交易实例”，该公司采取收益还原法这一评估方法，评出佳力大厦总值为４０００多万元。而佳力大厦的业主们则认为，此估价明显低于市场价，表示难以接受。



????按照法定程序，业主不接受估价结果，可在政府部门的监督之下，双方重新委托另一家评估公司进行评估。由于业主们坚持不参加，最后只得由政府出面主持，抽签决定委托广西南宁金土房地产评估咨询有限公司再次对佳力大厦进行评估。结果，金土房地产评估公司采用的估价依据、估价方法等，与广西旗开房地产评估公司的基本一致，两家公司得出的结论单价总差异率为１．４４％。对于这样的结论，业主们仍表示不愿接受。后来，通过双方沟通，已有部分业主与拆迁方签订了拆迁补偿协议。



????据了解，对于佳力大厦的评估纠纷，评估公司采用的评估方法是双方争议的焦点，而“有无交易实例”则是问题的关键。广西旗开房地产评估公司负责人在接受记者采访时称，依据相关行业规范，对佳力大厦这类收益性房地产，一般可选市场比较法与收益还原法。



????不过，选用市场比较法需要一定的条件，要有３个以上的可比交易实例，而可比交易实例又要具备与估价对象在同一商圈、相同规模、相同档次、成交日期与估价时点相近不超一年等等条件。同时，交易案例要由房地产交易管理部门提供，柳州市的房产交易案例是由柳州市诚邦房产交易中心提供。由于诚邦房产交易中心答复没有案例提供，所以旗开评估公司采取了收益还原法对佳力大厦进行评估。



????业主们认为“无交易实例”的说法不可信。记者就此采访了柳州市诚邦交易中心负责人肖根源。肖根源说，要调取交易实例，必须要求该实例与评估对象有相似使用性质、建筑结构、相近年代等等，同时考虑折旧率和成新率；另外，不能拿二级市场存量房跟一级市场增量房相比。与佳力大厦在同一商圈内的温州商贸城、新时代商业城都是新房，属于一级市场，而佳力大厦是二级市场房，是存量房，一级市场房与二级市场房不能拿来相比。所以，虽然这些商业城都是热卖中，但却不能拿来与佳力大厦作为可比实例。柳州市拆迁办、柳州市建委相关负责人也认为，目前佳力大厦的最高拆迁评估价达到了１．６８万元／平米，在广西算开了先河。不过，既然存在异议，就应该继续走合法程序解决问题。



????７月１５日，柳州市房屋拆迁评估技术委员会接受柳州市嘉运房地产开发有限公司的委托，对广西南宁金土房地产评估咨询有限公司的估价报告进行技术鉴定。在调阅了有关材料，集体审议该报告及相关材料，听取评估机构估价人员对报告中有关问题的说明之后，该委员会审核了报告中的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等后，认为基本符合现行的国家《房地产估价规范》，同意维持该估价报告。



????柳州市房屋拆迁评估技术委员会负责人认为，金土评估公司和旗开评估公司的估价差异率为１．４４％，这个差异率在评估行业中是很小的，也是估价行业认可的差异范畴。



?