税务

各区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：

　　为创造整洁、安全、便利、文明的居住环境，推进物业管理健康发展，促进文明社区、文明城市创建工作，根据省政府92号令等有关规定，现就进一步加强我市住宅区物业管理工作有关事宜通知如下：

　　一、业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。组建业主委员会是建立业主自治管理与物业管理专业化服务相结合的物业管理新体制的基础。全市所有实行物业管理的住宅区，均应按规定组建业主委员会。

　　二、业主委员会的组建由市房地产管理局负责指导，因类制宜、分别实施。旧住宅小区业主委员会的组建由各区的街道办事处牵头，社区居委会参加，物业管理企业、原开发建设单位配合，先行试点，再全面推开。对已成立的业主委员会，但组建不规范、不能发挥自治作用的，要按规范改组。2003年及以后交付使用的新建小区，其业主委员会的组建一律由建设单位牵头，街道、社区居委会等予以配合。

　　三、业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会代表业主履行约定的职责。业主委员会的活动经费从物业配套经营用房和有经营收入的配套设施经营收益中列支。业主委员会办公场所，在物业管理用房中统筹解决。

　　四、新建住宅区的规划设计方案，应当兼顾物业管理需要，物业管理用房、公建配套服务设施以及封闭管理设施应同步规划到位。开发建设单位要严格按规划要求实施建设。各类配套设施的建设费用，计入开发建设成本，按规定移交产权。市建设、规划、房地产等管理部门要结合实际，制定具体的管理措施，确保工作落实到位。

　　五、新建住宅区的供水、供电等配套专业设施按规划设计方案建成后，应在住宅区管理移交前移交给专业机构统一管理，其建设和移交费用计入住宅区建设成本。禁止开发建设单位自行管理。住宅区供水、供电实行一户一表，出户管理，由专业管理机构抄表到户，按表计费，并负责维护、管理。需要委托物业管理企业收费、管护的，双方应签订委托服务合同，实行有偿服务。

　　六、业主委员会与选聘的物业管理企业应当订立书面的物业服务合同，约定物业管理事项、服务质量、服务费用、维修基金的管理与使用、双方的权利义务、违约责任等。物业管理基本项目服务费用，实行政府指导价，由业主委员会和物业管理企业在指导价范围内协商确定。物业管理基本服务项目以外的服务项目，服务价格由双方约定。

　　七、市房地产管理局要将物业管理服务作为物业管理企业资质管理的一项重要内容。对物业管理企业不按合同约定实施管理，或不能提供相应等级服务的，要限期整改，整改无效的，要降低其资质等级，直至取消物业管理资质。要按照建设部新颁布的物业管理企业资质管理办法重新核定物业管理企业资质等级。扶持发展一批管理服务水平高的物业管理企业，实现规模经营。鼓励一流的物业管理企业进入我市。积极引进先进地区物业管理的模式和经营理念，促进我市物业管理水平向更高层次推进。

　　八、成立由市政府分管领导牵头，各相关部门参加的物业管理领导小组，负责对全市住宅区物业管理工作的组织领导、综合协调。领导小组各成员单位要按照统一部署，各司其职、各尽其责，共同配合，做好相关工作。

　　各区政府要相应调整原有的物业管理领导机构，要根据物业管理属地化管理体制的要求，加强领导小组办公室的力量，并使社区管理与物业管理协调推进。

　　九、各新闻媒体要加强舆论引导，广泛宣传物业管理目的、意义、相关知识及政策规定，引导社会各界树立物业管理消费投资理念，从而积极支持配合物业管理工作。业主委员会、社区居委会和物业管理企业要利用多种形式广泛宣传，提高业主的自治意识和自治能力。要切实加强对物业管理企业服务的舆论监督，促进物业管理企业提高服务质量和管理水平。

二OO二年十二月三十一日