税务

  第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
  前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
  【释义】 本条规定了进行建设申请使用土地的原则。
  一、本条包括三个方面的内容，一是任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；二是兴办乡镇企业和村民建设住宅使用本集体所有土地的，或乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有土地的可以使用农民集体所有的土地；三是本条所指国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
  二、任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。我国实行的是土地的社会主义公有制，即国家所有和农民集体所有两种所有制，按照规定，城市市区的土地属于国家所有，随着城市建设的扩张，可以将原集体所有的土地由县、市人民政府报省级以上人民政府批准后征为国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。今后要求单位和个人建设申请使用国有土地，实际是要求申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的土地，如原是农民集体土地，可先由县、市人民政府报经省级以上人民政府批准后，统一征为国家所有。主要基于以下几点：
  1．我国人多地少、土地资源相对不足的国情要求我们的建设用地应当走集约利用的道路。改变过去分散、粗放的土地利用方式，实行集中、集约利用的方式供应土地，由地方人民政府统一规划、统一征用、统一开发、统一供地，以提高土地利用率，保持国民经济和社会的可持续发展。
  2．有利于改善生产和生活环境，提高人民生活的质量。目前乡镇企业及其他污染企业的分散建设给生态环境造成了严重破坏，实行统一建设，可以有利于污水和废弃物的统一治理，防止环境污染。
  3．有利于发挥企业的集聚效益。对工业企业等实行集中布局，可以统一供电、供水和实行统一配套建设，降低工业企业的成本，提高经济效益和社会效益。
  三、兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地，可以使用农民集体所有的土地。这规定了今后经过批准可以使用农民集体所有土地的三类建设。
  1．乡镇企业建设使用本集体经济组织农民集体所有的土地。包括乡（镇）办企业使用本乡镇集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地。村民组办企业使用本村民组集体所有的土地。这就规定，今后，乡镇办企业不能使用村或村民组所有的土地，村办企业也不能使用村民组所有的土地。但是，村或村民组可以用本集体所有的土地与其他单位和个人联办企业。除此之外，兴办乡镇企业也应当申请使用国有建设用地。
  2．农村村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地。即村民建住宅使用本乡或本村、村民组所有的土地，村民不能申请其他乡或村、村民组所有的土地。城市居民也不得到农村申请使用农民集体所有土地建设住宅。这既保证了农村宅基地属于村农民集体经济组织所有，又防止利用申请宅基地搞别墅，搞房地产。除上述规定外，建住宅也应当申请使用国有土地，或购买城市统一建设的住宅。
  3．乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。乡（镇）村公共设施包括：乡村级道路、乡村级行政办公、农技推广、供水排水、电力、电讯、公安、邮电等行政办公、文化科学、生产服务和共用事业设施，公益事业包括学校、幼儿园、托儿所、医院（所）、敬老院等教育、医疗卫生设施。这些设施无论是使用本集体所有，还是其他集体所有的土地，经过批准都是允许的．即乡镇公共设施和公益事业的建设可以使用村或村民组集体所有的土地，村公共设施和公益事业建设可以使用村民组或其他村农民集体所有的土地。
  四、本法所称国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。国家所有的土地是指土地的所有权已经属于国家的土地，包括：城市市区的土地，国营农场的土地，城市市区外能源、交通、水利、矿山、军事设施及其他建设项目使用的国有土地，国有荒山、荒滩、荒地等，国有林地，国有草地及其他未依法确定给农民集体所有的土地。农民集体所有的土地是指农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的之外的土地，包括乡、村和村民组所有的土地、农民的宅基地、自留地、自留山，农民承包的除规定为国家所有的耕地、林地、草地等。国家依法征用了农民集体所有的土地，土地的所有权归国家，也就成为国家所有的土地。
  第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
  省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
  本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
  【释义】 本条是农用地转为建设用地的规定。
  一、本条包括四个方面的内容，一是农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续；二是建设项目涉及农用地转为建设用地的国务院的批准权限；三是城市和村庄、集镇建设用地规模范围内农用地转用的批准权限；四、其他建设项目涉及农用地转用的批准权限。
  二、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转用是指现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。又称为农用地转为建设用地。农用地转用是新《土地管理法》中增设的内容，也是市场经济国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。在世界各国和各地区，名称不尽相同，但含义基本相似。有的称为“土地规划许可”，有的称为“建筑用地许可”，还有叫“非都市土地使用管制”。决定农用地能否转为建设用地的依据：
  1．土地利用总体规划。土地用途管制制度的核心是土地利用总体规划，通过土地利用总体规划划分每一块土地的用途和土地使用的条件，向社会公告。农用地能否转为建设用地，如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地，否则将不得转为建设用地。但是，本法又规定，国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用规划的，根据国务院批准的文件修改规划，省级人民政府批准能源、交通、水利等项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，也可以先批准项目用地，后修改规划。
  2．土地利用年度计划。土地利用年度计划是国家根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划中，包括了农用地转为建设用地的计划，是政府审批农用地转用的依据，即政府批准农用地转用必须在土地利用年度计划控制指标范围之内，不得超计划批准农用地转用。
  3．建设用地供应政策。国家通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可以优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。建设用地政策将由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。对国家明确禁止建设的项目，要禁止为其办理农用地转用和供地，对国家鼓励投资的建设项目，应当优先为其办理农用地转用和供地。在国家对建设用地供应不足的条件下，优先保证国家急需的建设项目用地，使建设用地供应政策对国家经济起到调控的辅助作用。
  三、建设项目涉及农用地转为建设用地的，国务院的批准权限。修改《土地管理法》对建设用地的供地方式作了根本性的改变，即由以前的分散按项目供地改为实行统一开发、集中供地的方式。因此，今后除一些特别的建设项目，必须在城市建设用地规模之外选址、并单独办理农用地转用外，都应当由县、市人民政府按照城市规划的要求，统一办理农用地转用审批。农用地转用实行由国务院和省级人民政府两级审批。按此原则，下列建设项目涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准：
  1．国务院批准的建设项目，包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告，并且在城市建设用地规模范围之外需要单独选址并申请办理农用地转用的项目。由国务院和国务院主管部门批准建设的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目的用地。虽然经国务院批准但在城市建设用地规模范围之内建设的将按城市建设统一办理农用地转用。
  2．按照基本建设的规定，由省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的道路、管线工程和大型能源、机场、水利、矿山等大型基础设施建设，需要在城市建设用地规模范围之外单独选址，办理农用地转用的。
  3．建设项目同时需占用城市建设用地规模内和城市建设用地规模外的土地，涉及农用地转为建设用地的，按照建设目的要求申请办理农用地转用审批，并按照建设项目的批准权限应由国务院批准的。
  四、在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内农用地转为建设用地的，按照规定，其批准权限为：
  1．直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上的城市，以及国务院指定的其他城市的城市建设用地统一开发的，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
  2．除上述城市之外的其他城市建设用地统一开发的，县和县级市所在城镇建设用地统一开发的，涉及农用地转为建设用地的，由省级人民政府批准。
  3．乡（镇）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内的农民宅基地、乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设占地涉及农用地转为建设用地的，由省级人民政府，或省级人民政府授权设区的市、自治州批准。其农用地转用的批准权限与乡（镇）土地利用总体规划的批准权限相一致。
  农用地转为建设用地的，应当按土地利用年度计划分批次批准，即每个城市每年需要农用地转为建设用地的不必按照建设项目逐个申请办理，而可以集中分次分批由县、市人民政府向省级以上人民政府申请办理。也就是通常所说的采用“批发”的办法。在已批准的农用地转用范围内，对建设项目的具体供地，即“零售”，可以由市、县人民政府批准，不再需要报省级以上人民政府批准。这样使市、县人民政府在取得农用地转用后可以更加注意合理用地，节约用地，统筹安排各业的发展，调动地方政府利用存量土地的积极性。市、县人民政府应对办理农用地转用的土地合理规划，并公布土地的合理用途，明确土地的供应方式，利用市场经济的机制，发挥土地资产的作用。
  五、其他建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。其主要有：
  1．省级以下人民政府批准可行性研究报告或批准建设的项目，包括地区、设区的市、自治州人民政府，县和县级市人民政府批准建设的项目。
  2．省级人民政府批准建设的除道路、管线工程和大型基础设施建设项目以外，又确需在城市建设用地规模之外建设并单独选址的项目涉及农用地转为建设用地的。
  3．乡镇公共设施等使用村庄、集镇建设用地规模范围之外土地涉及农用地转为建设用地的。
  第四十五条 征用下列土地的，由国务院批准：
  （一）基本农田；
  （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
  （三）其他土地超过七十公顷的。
  征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
  征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
  【释义】 本条是关于征用土地的批准权限和征用土地与农用地转用审批之间的关系的规定。
  一、关于征用土地的概念，《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”原《土地管理法》和1982年《国家建设征用土地条例》规定：“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，可以征用集体所有的土地。”同时规定了征用土地要经过审批，要给原农民集体予以补偿，对造成的剩余劳动力予以安置。本次修改《土地管理法》时未对征地的目的作具体规定，主要是因为情况比较复杂．难以准确界定。
  我们认为，征用土地是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段。要实行征用土地，必须具备以下几个条件。首先，征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他任何单位和个人都没有征地权；第二，必须依法取得批准；第三，必须依法对被征地单位进行补偿；第四，被征地单位必须服从，不得阻挠征地；第五，征地行为必须向社会公开，接受社会的监督。特别是征地方案的公告和公开，这是《土地管理法》修改中针对目前各地征用土地的透明度差，侵害农民利益等行为而新设的内容。
  征用土地是世界各国政府取得土地的常用办法，但在土地私有制国家里，征用土地的含义与我国有所不同，即表现为一种强制购买权，只有在正常收买无法取得土地时再动用征用权。其特点：一是只有为了公共目的，可以征用，非公共目的，不得动用征用权；二是必须经过一定的程序，有的还需议会批准；三是必须是政府投资或政府投资为主的项目，也有一些教会、学校等建设可以征用土地；四是按市价予以补偿。
  我国实行的是土地的社会主义公有制，即国家所有和农民集体所有，并规定土地不能买卖，征用土地是将集体土地转为国有土地并为各项建设提供国有土地的唯一途径。按目前的规定征用土地情况可分为两类，一类是城市建设需要占用农民集体所有的土地，另一类是城市外能源、交通、水利、矿山、军事设施等项目建设占用集体土地的，国家将要为其办理征用土地手续。
  二、征用土地的批准权限。根据土地应由国家管理，在实行土地用途管制条件下上收征地审批权，实行征用土地由国务院和省两级政府审批的原则，对征用土地的审批权进行了合理划分。根据本条规定：
  1．国务院对征用土地的批准权为：
  （1）基本农田，即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地。取消了《基本农田保护条例》规定的省级人民政府征用500亩基本农田的审批权。将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。
  （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的。比原规定占用耕地1000亩（66．7公顷）的批准权缩小了近一半。这里不包括同时征用基本农田的行为。
  （3）其他土地超过70公顷的。包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，即只要征用土地的总面积超过70公顷，都必须报国务院批准。
  2．省级人民政府对征用土地的批准权限为：
  基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。
  与原《土地管理法》相比：
  1．取消了设区的市（自治州）、县（市）对征用土地的审批权，即原县政府有耕地3亩以下，其他土地10亩以下的审批权，市（地、州）政府的审批权由省、自治区、直辖市规定。
  2．上收了征地审批权。原省级人民政府有批准基本农田500亩、耕地1000亩和其他土地2000亩的审批权，现取消了省级政府批准征用基本农田的权力，其他耕地和其他土地的审批权减少了一半。
  三、征用农用地的、应当先行办理农用地转用审批。新法确立了土地用途管制制度，对任何建设使用农用地的都必须办理农用地转用审批。符合土地利用总体规划、土地利用年度计划的可以批准农用地转用，对不符合土地利用规划、计划的，不得批准农用地转用。征用农用地也不例外，也应当符合土地用途管制制度的要求。如果是征用农民集体所有的建设用地或未利用土地，则可以直接办理征用土地手续。
  经国务院批准农用土地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。这包括按《土地管理法》第四十四条规定农用地转用批准权在国务院的省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目用地，直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上城市，国务院指定的其他城市统一开发的建设用地，这些用地不管征地批准权是国务院，还是省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不需另行报批。这样可以简化手续，提高办事效率，减轻基层政府和建设单位的负担。因此，在办理农用地转用批准时应当同时报送征用土地所需报送的有关材料，符合征用土地的要求，使手续简化。
  农用地转用批准权和征用土地的批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府应当按照农用地转用审批和征用土地审批的要求，同时办理农用地转用和征用土地审批手续，一般不要分两次办理以减少手续。
  农用地转用批准权在省级人民政府，征地审批权在国务院的，应当由省级人民政府先行办理农用地转用审批，并将农用地转用批准的有关文件，随同征地申报材料同时报国务院，由国务院根据省级人民政府的批准文件，决定是否批准征用土地。农用地转用和征用土地将在国务院批准征用土地后组织实施。
  第四十六条 国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以土地方人民政府予以公告并组织实施。
  被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
  【释义】 本条是关于征用土地方案实施的规定。
  一、国家征用土地，依照法定程序批准。征用土地是一种国家行为，只有国家为了公共目的需要，才可以对农民集体所有的土地实行征用，由县级以上人民政府代表国家行使征用土地的权力。国家是征用土地的唯一主体，其他任何单位和个人都无权征用土地根据《土地管理法》的规定，土地不得买卖，单位和个人也不能收买土地。
  根据本法的规定，征用土地应当由县、市人民政府拟订征用土地方案，经省级以上人民政府土地行政主管部门审查后，报省级以上人民政府批准。报批时，必须有建设单位的用地申请，或城市建设用地开发方案、有关部门的批准文件、土地利用总体规划、土地利用年度计划指标等，征用耕地的，还应当有耕地补充方案。具备了申请征用土地的条件，并按照规定的程序呈报，有批准权的人民政府方可批准征用土地。征用土地批准后，批准征地的人民政府的同级土地行政主管部门应当及时通知申请征地的县、市人民政府，以便及时组织实施。
  二、县级以土地方人民政府应当将征用土地方案予以公告，并组织实施。县级以土地方人民政府征用土地的实施机关，包括县（市）人民政府，设区的市、自治州和省级人民政府，但一般不是由人民政府直接实施，而是由地方人民政府的土地行政主管部门直接组织实施，办理实施征地方案的具体工作，确定征用土地补偿的具体方案。
  批准征用土地的方案应当在被征用土地的当地予以公告。这是本法对征用土地程序的改革，增加了征地的透明度，加强民主监督。主要解决征地工作中存在的农民集体的土地被征用了，但农民并不知道为什么要征用，征用土地的具体范围和征用后的用途是否经依法批准等问题。通过公告的办法，可以使农民了解征用土地的范围，征用的目的，征用土地的批准机关及征地补偿的标准等，取得农民对国家征用土地的支持和谅解，并反映农民的合理意见，保护他们应得到的利益。
  征用土地公告的内容包括：征用土地的批准机关、征用土地的目的及用途、征用土地的范围和面积、征用土地的补偿办法、原土地所有权人及使用权人等。公告的办法可以根据各地的不同情况决定，可以采用张贴公告的办法，也可采用广播、报纸、电视等工具予以公告。总之要通过公告的办法使被征用土地单位和农民知道自己的土地已被征用，征用后的用途及自己将得到哪些方面的补偿或安置等，取得农民对征用土地的支持，防止征用土地中发生的侵害农民利益的行为，使农民的合法权益受到保护。
  三、被征用土地的所有权人、使用权人应当到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。被征用土地的所有权人包括该土地所涉及到的农村集体经济组织都应当到土地行政主管部门登记。土地的使用权，包括现土地的使用权人、如农民宅基地的土地使用者，乡镇企业或其他建设用地的使用权人，也包括以其他方式取得土地使用权的，对耕地、林地、草原等取得承包经营权的，都应当办理土地补偿登记。当地土地行政主管部门应当根据土地所有权人、使用权人提供的证书对土地所有权和使用权进行核实。防止造成重复或遗漏，对土地权属有纠纷的，应先对土地权属纠纷进行处理，后确定补偿登记。
  征地补偿登记是有限期的。本法未对征地补偿登记的期限作出明确的规定，主要由当地人民政府根据征地补偿登记工作的实际需要确定。如征地范围大，涉及的土地所有权人、使用权人较多，则可长一些，如果征地范围小，涉及的土地所有权人、使用权人较少则可规定得短一些。总之，要使所有的土地所有权人和使用权人都能在规定的期限内办理完土地补偿登记。
  征地补偿登记应当持土地权属证书。包括集体土地所有权证、集体土地使用权证，以有偿使用方式取得土地使用权或承包经营权的，还应当持土地有偿使用合同或承包经营合同的附本办理征地补偿登记。总之，要有能证明土地所有权、使用权或承包经营权的法律文件。
  征地补偿登记除对土地所有权、使用权登记外，还应当对被征用土地上的地上物进行清点，并依法进行登记。包括因征地而受到破坏的其他土地上的设施也应当进行登记，以便能确定恢复或补偿的办法。
  四、总之，征用土地的公告和征地补偿登记是本法修改中确立的新的制度，主要是提高征地的透明度，实行办事制度公开，防止侵害农民的利益，以使征地公平、公正。
  第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
  征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
  征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
  被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
  征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
  依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
  国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
  【释义】 本条是关于征用土地补偿的规定。
  一、关于确定征用土地补偿的原则，在修改《土地管理法》过程中，都普遍反映，原《土地管理法》在征地补偿的规定上存在两个明显的缺陷；一是征地补偿的标准过低，二是实际工作中难以操作。因此，曾经建议征地补偿的标准由国务院规定，或由各省、自治区、直辖市根据各地的实际情况规定、经过反复研究认为：一是征地是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地；国家征用土地再出让时，决定不同地价的级差地租是国家投资形成的，原则上这项收益应当属于国家。二是征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。根据以上两条，对征地补偿标准进行了调整，而对补偿的原则和方法未作修改。
  二、征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用土地的补偿标准和补偿办法不因征用土地之后的用途的改变而改变。而是按照土地的原用途确定补偿标准和补偿数额。原来是耕地的按耕地的标准补偿，原来是林地的按林地补偿，原来是未利用的荒山、荒地没有收益的，原则上不予补偿。对地上物补偿和拆迁也是一样，征用土地之前的地上物予以补偿，征用之后新增的地上物原则上不予补偿。对人员安置也是如此，对征用土地之前土地的使用者或承包经营者的人员予以安置，而对征用之后新增的人口或劳动力将不予以考虑。这是征用土地补偿的基本原则。
  三、征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。
  1．土地补偿费是因国家征用土地对土地所有者和土地使用者对土地的投人和收益造成损失的补偿。补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。征用耕地的土地补偿费标准为被征用耕地前三年平均年产值的四至六倍，比原《土地管理法》规定的三至六倍有所提高，至于前三年平均年产值的计算方法与原《土地管理法》基本相同。
  2．安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。就目前来讲；主要安置的应当是耕地的土地使用者或承包经营者，因征地使之终止了土地承包经营合同或土地使用权，应当由国家予以安置或发给安置补助费。其安置补助费的标准为该耕地前三年平均年产值的四至六倍，即按人均耕地产值的四至六倍。与原《土地管理法》相比，计算上有所区别，原规定为每个农业人口的安置补助费为年平均亩产值的二至三倍，新法为人均耕地的四至六倍，与人均耕地的多少有直接关系。安置补助费主要用于征用土地后农业人口的安置，因此，谁负责农业人口的安置，安置补助费就应该归谁。如果是农民自谋职业或自行安置的，安置补助费就应当归农民个人所有。每公顷征用耕地的安置补助费最高标准由原来的前三年平均年产值的十倍调整到十五倍。
  3．地上物的补偿费，包括地土地下的各种建筑物、构筑物如房屋、水井、道路、地土地下管线、水渠的拆迁和恢复费用，被征用土地上林木的补偿或砍伐费等，其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。各省、自治区、直辖市在制定土地管理法实施办法时将予以明确规定。
  4．青苗补偿费，是指农作物正处于生长阶段而未能收获的，因征用土地需要及时让出土地而致使农作物不能收获而使农民造成损失的，应当给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。青苗补偿费的补偿标准，一般根据农作物的生长期按一季的产值予以计算，或按一季作物产值的一定比例予以补偿。具体的标准由各省、自治区、直辖市规定。
  四、征用其他土地的土地补偿费和安置补助费，包括征用耕地之外其他土地，如林地、草地、水域、建设用地等，也应当给予补偿。其具体的标准由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。一般也应当按照被征用土地的平均年产值乘倍数的办法计算，有一些很难计算平均年产值的，则可以参照相似的土地确定具体的补偿标准。各省、自治区、直辖市将在制定土地管理法实施办法时作出具体的规定，或专门作出规定。
  五、征用城市郊区的菜地，除按本法的规定缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费外，还应当缴纳新菜地开发建设基金。这主要是为稳定城市郊区菜地面积，保证城市蔬菜供应，加强新菜地建设所采取的一项措施。关于征用菜地缴纳新菜地开发基金的办法，国务院有关部门已作出规定，按城市规模的大小，确定不同的收取标准。每征用1亩城市郊区菜地，城市人口100万以上，缴纳7000—10000元，城市人口  50—100万的市缴纳5000—7000元，50万人口以下的市缴纳3000—5000元。新菜田建设基金由城市人民政府收取，用于本市城市郊区菜地的开发建设。
  六、征用耕地的土地补偿费和安置补助费之最高标准。按照本法的征地补偿原则为保证被征用土地单位的农民不因土地征用而降低生活水平。因此，本条第六款又规定，依据本条第二款的规定支付的土地补偿费和安置补助费不能保证被征地单位农民的原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以提高补偿标准。两项之和最高可以达到被征用土地前三年平均年产值的30倍。据测算，一般情况下如达到30倍，即相当于30年的产值，保证农民的生活水平是完全可能的。再者，目前农村耕地的承包经营权为30年。如果不考虑物价上涨和增产因素。30年的产值也就相当于土地承包期30年的全部产值。
  七、新《土地管理法》还对征地补偿作出了特别规定：“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准。”这就意味着根据社会经济发展水平的变化，国务院有权提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准，不再需要经过人大常委会的立法。
  八、根据调整征地补偿费标准的原则，这里需要说明的是：第一，征地仍是国家行为，而不是土地的买卖。因此，各省、自治区。直辖市可以根据新《土地管理法》确定的标准范围内制定更为具体的标准。在具体实施征地行为时，也应由政府按照《土地管理法》的规定确定具体的补偿办法，而不是由国家（政府）和农民协商或按“市价”补偿。支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价，不能根据土地使用权出让价格确定征地补偿标准。第二，征地补偿和安置补助的原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。征用土地后通过补偿和采取各项安置措施，要使被征地单位的农民的生活水平达到征地前的生活水平。如果达不到，应当采取相应的措施，包括提高补偿标准，最高能提高到30倍。这样即使存入银行，按目前的利率也可以保证农民的收入高于被征用土地之前的水平。第三，征地补偿的办法没有政变，应当按原办法管理和使用好征地费。即土地补偿费是给予土地所有者和使用者因投入而造成损失的补偿，应属于土地所有者和使用者所有。安置补助费是用于被征地单位群众的生活安置的，应当用于被征用土地的使用者或承包经营者的生产、生活安置。地上物、青苗等补偿费属于地上物、青苗的所有者所有。
  第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
  【释义】 本条是关于征地补偿安置公告的规定。
  一、征地补偿的方案包括：征用土地的面积、范围、地类、土地的所有权人和使用权人（或承包经营权人），征地补偿标准的具体计算办法，补偿的总费用和每个土地所有权人和使用权人的补偿费的数额；地上附着物的种类、数量、补偿的具体标准和地上物所有权人补偿费的数额，青苗补偿的标准和每个土地使用权人（或承包经营权人）应得的补偿费数额，及其各项费用的支付办法等。征地后农业人口的安置方案，包括征地安置农业人口的计算办法和安置者的姓名、安置的方式和安置方案的实施步骤和组织实施的单位等。具体方案由当地县、市人民政府土地行政主管部门经过调查、核实后与有关单位协商制订。
  二、地方人民政府应当将征地补偿和安置方案在当地予以公告。公告的方式应当使被征地单位的农民和农村集体经济组织都能了解征地补偿和安置方案的具体内容。公告的内容要具体、详细，使征用土地涉及到的土地所有权人和使用权人都能明白征用土地对自己造成的影响和得到的相应补偿的数量。对政府确定的方案有异议的可以提出意见和要求。
  三、有关人民政府应当听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。因征地的补偿和安置直接涉及到被征用土地的农村集体经济组织和农民的利益，应当听取他们的意见，对农村集体经济组织和农民提出的合理意见和建议应当采纳，以完善征用土地的补偿和安置方案。
  四、对征地方案予以公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，向农村集体经济组织和农民宣传国家征地的有关规定，有利于更好地完善征地方案，切实保护农民的利益，及时解决因征地给农民带来的困难，也是我国土地管理工作中实行民主决策的重要部分，有利于提高征地及补偿安置工作的透明度，防止少数干部和政府工作人员营私舞弊。
  第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
  禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
  【释义】 本条是关于征地补偿费使用的规定。
  一、征用土地的土地补偿属于农村集体经济组织所有，应当由农村集体经济组织或村民委员会负责管理，用于被征地单位的生产发展，安置被征地后的农民。县、乡政府直接管理和使用土地补偿费是不合法的。但是，乡级人民政府可以对征地补偿费的管理和使用情况进行监督，帮助他们建立征地补偿费管理和使用制度，防止农村集体经济组织和村民委员会中的个别领导乱占滥用征地补偿费。
  二、征用土地的补偿费的使用情况必须向本集体经济组织的成员公布，定期公布征用土地补偿的数额、使用情况及收入和支出情况，本集体经济组织的成员有权监督和了解征地费的使用及收支状况。对不合理的使用征地补偿费有权提出改正意见。以防止少数人贪污、挪用和乱用征地补偿费。这是在农村实行征地费管理和使用民主决策的有效办法。
  三、禁止侵占、挪用被征地单位的征地补偿费和其他费用。按本法规定征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费，其他费用是指征地中除上述四项费用之外的费用，这根据具体的征地中涉及项目的不同而不同，如造成企业停产的损失补偿费；耕地的水利设施恢复费等，都由农村集体经济组织或农民个人所有。除此之外的任何单位和个人侵占、挪用征地补偿费和其他费用都是违法行为，都是不能允许的。
  四、本条的规定是根据目前许多地方征地费管理和使用混乱。使用中缺乏民主监督、上级政府及有关部门和部分乡村干部侵占挪用征地补偿费的现象作出的规定。主要是为了使征地补偿费和其他费用能真正用于被征地单位发展生产，安置被征地单位群众的生活，防止侵害农民利益。
  第五十条 地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。
  【释义】 本条是关于被征地农民安置的规定。
  一、地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业，解决因征用土地造成的剩余劳动力和农业人口。支持的方式可以是多种多样的，由各地人民政府根据当地的实际情况决定。可以由政府直接组织，也可以由政府提供资金上的帮助，也可以是采取税收上的优惠，总之要使农民能通过从事开发经营和兴办企业等方式尽快得到安置。
  二、关于安置被征地单位农民的方式，目前主要是通过开发经营和兴办乡镇企业，对一些特殊的人员还可以采用自谋职业或建立社会保险等办法，而对一般的农业人口，应当采取兴办企业，从事农、林、牧、渔业开发，通过发展生产，使被征地单位的农民达到或超过征用前的生活水平。
  三、原《土地管理法》对征地后劳动力安置作了详细的规定，但是随着社会主义市场经济的逐步建立，一些措施已经失去作用或很难采用。如征地后无地农民可以转为非农业户口，随着市场的开放，转户口已不能解决农民的生活问题；再如招工安置，随着城市企业用工制度的改革，政府无权要求企业招工，而是由企业自己决定，因此，这一条也很难实现。再如，调整承包耕地，本法规定耕地承包期30年不变，如果承包经营者不同意调整也不能实现。因此必须研究新形势条件下，解决征地后农业人口的安置办法。
  四、新法对建设占用耕地的要实行“占一补一”的政策，因此今后征用耕地，要开垦与征用耕地相同数量和质量的耕地，新开垦的耕地可以用于被征地单位农业人口的安置，以减少农村劳动力安置的压力，促进农村社会的稳定。
  第五十一条 大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。
  【释义】 本条是大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿和移民安置的规定。
  一、大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定，是因为大中型水利、水电工程建设征地、移民与其他建设工程相比，有一些特殊性：一是大中型水利水电工程建设征地的范围大，一般占用耕地都要几千或几万亩，有一些水电工程淹没达十几万亩，是其他工程所少有的。二是征地相对集中，不象铁路、公路那样涉及的乡镇很多，因此，需要迁移的人口也相对比较集中，一般达几千－几万人，甚至达到十几万人。三是库区的位置较为偏僻，对安置的人口采用农转非和招工安置等途径不具备条件，只能采用农业综合开发，发展农、林、牧、副、渔或建乡镇企业的办法安置移民。四是库区的经济条件和自然条件较差，人民生活水平低，如果安置不好将会对农民的生活带来长期困难。五是对水利、水电工程的投资不足，对移民安置只能采用低标准，待水电、水利工程建成取得效益时，再给予扶持和补助。
  二、国家对大中型水利、水电征地补偿及移民安置采取的主要办法有：一是由地方政府统一组织、制定移民安置规划并组织实施，根据工作的需要，一些地方政府还设立了专门的水利水电移民安置机构，负责水利水电工程的移民安置工作。二是采用开发性移民，就地后靠和外迁结合的办法，主要通过开发荒地、滩涂和调剂土地，解决移民的生活和生产。三是采取前期补偿和后期扶持相结合的办法。按照规定，大中型水利、水电工程的征地补偿标准较低，但是水利、水电工程取得效益后，将提出一部分收益建立库区发展基金，扶持征地移民的生产和生活。同时，地方政府也对征地移民采取许多优惠政策，如减免税，给予各方面补贴等。
  三、根据原《土地管理法》的规定，国务院于1991年1月25日发布了《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》，就大中型水利水电工程建设征地补偿和移民方面作出了专门的规定。根据新法规定的原则，国务院将对原条例进行修改。主要是根据新法重新确定的征地补偿标准对条例确定的补偿标准作相应的调整。
  第五十二条 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。
  【释义】 本条是关于土地行政主管部门参加可行性研究论证的规定。
  一、土地行政主管部门应当参与建设项目可行性研究论证。建设项目的可行性研究是基本建设前期工作的一个很重要的阶段，是项目决策的关键，要对建设项目在技术、经济、工程、外部协作和配套条件诸方面的合理性和可行性进行全面的调查研究和分析论证，提出建设项目的决策意见。建设项目可行性研究经过批准，建设项目就正式确定。对是否符合土地利用总体规划，是否可以供地等都无法改变。因此，土地行政主管部门应当参加建设项目的可行性研究论证，对建设用地方面的问题提出意见和建议，对不符合土地利用规划和计划的，提出调整可行性研究中的建设用地方案或修改土地利用规划的意见，以利于有关部门依据土地管理的有关法律法规正确决策。这样可以改变过去计划部门定项目，土地部门按需供地的被动局面和土地利用规划、计划难以落实的局面。
  二、土地行政主管部门审查建设项目建设用地可行性研究的依据是土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准。
  土地利用总体规划是土地利用方面的最高规划，无论是城市、村庄、集镇建设，还是其他建设项目的建设用地都必须服从土地利用总体规划。对目前已有的建筑物、构筑物使用的土地不符合土地利用总体规划的，要逐步按土地利用总体规划的要求改变。对新增建设用地要严格按土地利用总体规划办理农用地转用和征用土地的审批。对不符合土地利用总体规划而又确需建设的，要先按土地利用总体规划的修改程序和批准权限对土地利用总体规划进行修改后方可批准农用地转用。因此，建设项目可行性研究中确定的用地必须严格符合土地利用总体规划，不然即使可行性研究报告获得批准，但建设项目却无法取得土地使用权，也无法建设。
  土地利用年度计划是控制建设用地总量的主要手段。土地利用年度计划包括：农用地转为建设用地、生态退耕和耕地补充等指标，决定着政府土地行政主管部门能否对该建设项目提供建设用地。因此，土地行政主管部门应当根据土地利用年度计划对项目的建设用地供应的可能性提出明确的意见，防止建设项目可行性研究获得批准而没有建设用地致使无法如期开工，造成浪费和损失。
  建设用地标准是决定供地数量的依据。根据原《土地管理法》的有关规定，原国家土地管理局会同建设部已组织编制了近20个部门的建设用地标准，将作为今后审查建设用地的主要依据。并且要鼓励节约用地，利用现有建设用地，对超过建设用地标准的要严格限制，除工程有特别要求外，一般不得超标准供地。
  三、土地行政主管部门对建设项目用地审查后，要形成书面意见，送有关部门。土地行政主管部门对建设项目用地的意见应当作为有关部门和人民政府批准可行性研究报告的依据之一，也将作为申请建设用地和地方人民政府申报农用地转用和征用土地的材料之一。没有土地行政主管部门对建设项目可行性研究的审查意见，有关的人民政府和土地行政主管部门在受理建设项目用地申请时可以要求补充。
  第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
  【释义】 本条是关于建设项目使用国有建设用地的申请和报批的规定。
  一、建设项目需要使用国有建设用地的，必须向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，报本级人民政府批准。按照本法的规定，建设项目需要使用国有土地的可以分为两类，一类是申请使用现有的国有建设用地，按规定，这一类只需要向当地县、市人民政府土地行政主管部门申请，经土地行政主管部门审查后报县、市人民政府批准后即可。还有一类是申请使用国有农用地或集体所有的建设用地和农用地的，按照规定，要先办理农用地转用和征用土地审批后，由县、市人民政府办理建设用地手续。按照规定，涉及农用地转用和征用土地的要经省级以上人民政府批准，由县、市人民政府根据省级以上人民政府的批准文件办理建设用地手续。但无论是何种情况，建设单位都是向县、市（包括设区的市和直辖市）人民政府土地行政主管部门提出用地申请，办理农用地转用和征用土地的审批是下级政府对上级政府的事，建设单位只需按规定提供有关资料即可。用地被批准后，也由县、市人民政府土地行政主管部门通知建设单位，并负责办理建设用地的有关手续。包括签订土地使用合同和收取有关费用。
  二、经批准的建设项目可以申请用地。按国家基本建设程序，按规定批准了建设项目的可行性研究报告，可以申请建设用地，如一些小型项目，按规定可以不要进行可行性研究的，也应当有相应的批准建设的文件。没有取得建设项目批准的，不得申请建设用地。但是，按规定采用市场方式进行招标、拍卖方式提供土地使用权，按有关规定办理，则不需提出建设用地申请，因此，也不属于本条规定的范围。
  三、建设单位申请用地时应当持法律、法规规定的文件。这是人民政府及土地行政主管部门审查和批准建设用地的依据。原国家土地管理局根据原《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的规定，对申请建设用地所需的文件及资料作出了明确的规定。国务院在修订《土地管理法实施条例》及制定有关规定时，将根据本法的规定对申请建设用地所需的文件及材料作出规定。
  四、土地行政主管部门应对建设项目用地进行审查后，报人民政府批准。按本法的规定，人民政府的土地行政主管部门是土地的主管部门，负责对土地的管理和监督工作，负责对土地的规划、利用和保护工作。因此，对依法批准建设用地的，应当先由土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用计划和建设用地标准及建设单位提供的有关文件进行审查，报人民政府批准。人民政府在批准建设用地时要依据土地行政主管部门提供的审查意见。对审批用地中出现的问题，土地行政主管部门也有责任予以解决，不得推诿。
  第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
  （一）国家机关用地和军事用地；
  （二）城市基础设施用地和公益事业用地；
  （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
  （四）法律、行政法规规定的其他用地。
  【释义】 本条是关于建设使用国有土地的取得方式的规定。
  一、本法所称国有建设用地包括：
  1．现有的属于国家所有的建设用地，包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地；国营农场内的建设用地等。
  2．依法征用的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征用的农民集体所有的农用地；
  3．依法办理农用地转用的国有农用地。
  国家对国有建设用地管理实行的是所有权和使用权分离的办法，即国有土地的所有权永久属于国家，不可流动，而土地使用权可以依法流动，即可以出让（或划拨）、转让、抵押等。
  二、关于国有土地使用权的提供方式，在计划经济下，是采用单一的划拨用地方式。《宪法》和原《土地管理法》进行修改后，国务院于1990年颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，对国有土地使用权实行有偿出让。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有偿使用和划拨两种方式的基本架构。修改《土地管理法》时又对国有土地使用制度改革的经验进行了总结，针对国有土地使用权管理中出现的新情况新问题进行了研究，借鉴了国外市场经济条件下管理土地的经验。确定国有土地的供应方式以有偿使用方式为主，有偿使用和划拨方式并存的基本思路。
  三、国有土地有偿使用方式。国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地外，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地有偿使用的方式主要有三种：
  1．国有土地使用权出让。是指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：
  土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。合同约定的年限不得超过国务院规定的最高年限，超过最高年限的无效。
  在土地使用期限内，土地使用者可以按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签定土地使用合同。否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需收回，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。
  土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签定土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。
  目前，国有土地出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。（1）招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让方），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引（或招标须知）、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同（含土地使用条件）等。这里要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。（2）拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权（也可以委托拍卖行拍卖），由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞买者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进了竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要对土地先作好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。（3）协议出让是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式、付款期限以及土地使用条件，经双方协商达到一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。
  2，国有土地使用权租赁。即国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。
  3．国有土地使用权作价入股，即将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这一种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供给用地单位使用的不能采用这种方式。
  四、划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权具有以下特点：（1）划拨土地使用权没有期限的规定。（2）划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转。如果需要转让、出租、抵押等，应当办理土地出让手续或经政府批准。土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权。（3）对划拨土地使用权用途不得改变，要改变用途要经批准，并重新签订合同。不属于划拨范围的，要实行有偿使用。（4）取得划拨土地使用权．只需缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费，不需缴土地有偿使用费。
  因划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策。因此《土地管理法》对可以采取划拨土地使用权的范围作出了规定。主要有：
  1．国家机关用地。包括，国家权力机关，指全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，指各级人民政府及其所属工作或职能部门；国家审判机关，指各级人民法院；国家检察机关，指各级人民检察院；国家军事机关，指国家军队的机关。
  2．军事用地，是指军事设施用地，包括：指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施。
  3．城市基础设施用地。是指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。
  4．公益事业用地。是指各类学校、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园，托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。
  5．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。是指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目，铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库、防洪、江河治理等水利项目用地。
  6．其他项目用地，法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。
  这里要说的是，不是所有上述项目都一律采用划拨方式供地，而只是这些项目中政府认为应当予以扶持，并给予政策上优惠的经过批准后可以采用划拨方式提供土地使用权。
  第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
  自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
  【释义】 本条是关于国有土地有偿使用费收缴及分配办法的规定。
  一、以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位必须缴纳土地使用权出让金等有偿使用费和其他费后，方可使用土地。按照本条规定，应当先支付有偿使用费，后使用土地。具体的付款方式和付款办法，应当由国有土地使用权有偿使用合同来约定。采用出让方式的，应当先支付国有土地使用权出让金及其他费用，县、市人民政府土地行政主管部门方可为其办理土地使用权登记，核发《国有土地使用证》，建设单位方可取得土地并依法使用。采用国有土地租赁方式的，应当一次性支付按国有土地租赁合同约定的需要支付的国有土地有偿使用费和其他费用，取得《国有土地使用证》并办理土地登记后方可使用土地，但按国有土地租赁合同约定需今后按年度向人民政府支付租金的，则按合同约定的方式和时间支付。采用国有土地入股的，应当先办理国有土地股权持有的有关手续，签定合同或章程后，方可办理土地登记，并使用土地。虽然签订了国有土地有偿使用合同，但用地单位未按合同的约定支付国有土地有偿使用费的，政府将按合同的规定不予提供土地使用权，建设单位不得使用土地。
  二、国有土地有偿使用费缴纳的标准和办法，由国务院规定。国务院将按本法的规定制定国有土地使用的原则标准和收缴办法。原财政部和原国家土地管理局于  1995年  1月发布了《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》，对国有土地出让中出让金的收缴、管理办法作出规定。国务院将根据新法和土地使用制度改革的实际情况，对今后国有土地有偿使用的收益及分配办法重新作出规定。
  三、根据本法的规定，今后存量建设用地的土地有偿使用收益全部留给地方政府用于城市建设和土地开发。而新增建设用地的土地有偿使用费30％上缴中央财政70％留给地方财政，都只能用于耕地开发。关于中央和地方对新增建设用地分成比例，讨论中争议较大，中央11号文件规定是全部上缴。但是，有些地方提出；本法规定的耕地总量动态平衡的责任在省级政府。省级政府要承担开垦耕地的主要责任。除建设项目用地由建设单位开垦耕地外，城市建设用地扩张要由城市政府负责任，还有生态建设、农业结构调整、自然灾害毁坏耕地等需要补偿，省级人民政府开垦耕地的任务很重，必须要有一定的资金作为保证。因此，最后确定中央和地方三七分成，70％归地方。归地方的土地收益分配办法，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
  四、本法所称新增建设用地是指建设占用农用地，并依法办理农用地转用的建设用地，包括建设占用耕地、林地、草地、农田水利用地和养殖水面等土地。办理农用地转用的，应视为新增建设用地。
  第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部同同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
  【释义】 本条是关于建设单位使用国有土地要求的规定。
  一、建设单位应当按照土地有偿使用合同或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，不得擅自改变规定的土地用途。土地有偿使用合同对土地使用的性质、用途、建筑容积率和绿化等都作出了明确的规定，违反合同的约定使用土地属违约行为，应当依照合同的约定予以处置。采用划拨方式提供土地使用权的，政府在批准用地文件中对建设用地的用途及使用要求也都有明确的规定，用地单位必须按照批准的用途使用，不得擅自改变批准的用途。
  二、确需改变土地建设用途的，应当经土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。建设用地经批准后，或签定土地有偿使用合同后，因某些情况的变化，确属必需对土地有偿使用合同或批准用地文件规定的用途作某些调整时，应向县、市人民政府土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门经审查后，如认为改变的土地用途仍符合规划并允许改变的，报经原批准用地的机关批准，由县、市人民政府土地行政主管部门与土地使用者重新签订土地使用合同或签订土地使用的补充合同。如原是划拨土地使用权要实行有偿使用的，应当按国有土地有偿使用的有关规定办理有偿使用手续，签订土地有偿使用合同，补缴土地有偿使用费。
  三、在城市规划区改变土地用途的，报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意。在城市规划区内，土地的用途应当符合城市规划，建设项目用地审批前，应当先取得城市规划许可证。土地需要改变用途时，同样也应当符合城市规划。如果不符合城市规划，土地用途就不得改变。根据部门的分工，城市规划行政主管部门是城市规划实施的组织机关，负责城市规划的组织编制和管理，对违反城市规划的作出处罚。因此，对土地使用是否符合城市规划，应当由城市规划的行政主管部门负责审查。符合城市规划的，城市规划行政主管部门应当出具意见，同意改变土地用途。土地行政主管部门再根据土地管理的要求，报人民政府批准。
  第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
  临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
  临时使用土地期限一般不超过二年。
  【释义】 本条是关于临时用地的规定。
  一、建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，由县级以土地方人民政府土地行政主管部门批准。城市规划区内的临时用地，报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意，临时用地应当签订临时用地合同，临时用地不得建永久性建筑，临时用地的期限为二年。
  二、临时用地由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时用地是指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用土地的行为。有以下几个特点：
  1．临时用地不改变土地用途的性质。即原土地的用地属建设用地的仍为建设用地，原来为农用地的仍为农用地。因此，临时使用农用地的无需办理农用地转用手续。使用结束后仍恢复原用途。
  2．临时用地不改变土地权属。即原土地的所有权和使用权都无需改变。使用农民集体土地的不需要办理征用土地，使用国有土地的也不必办理划拨或有偿使用手续，只需签订临时使用土地合同，并对土地所有权人和原土地使用权人予以一定的补偿。
  3．临时用地经批准后，应当签定临时用地合同，并给土地的所有权人和原使用权人的损失予以补偿。使用结束后，使用者应当负责恢复原貌。并交还原土地使用者或土地所有者。
  4．临时用地是指临时使用城市内的空闲、农用地和未利用地。不包括因使用原有的建筑物、构筑物而引起的使用土地的行为。如使用原有建筑物、构筑物应当采用租赁的办法。
  因此，临时用地既不属于建设用地，也不属于农用地。只是一般临时用地与工程建设相关联，常将临时用地作为建设用地的附属用地，并将此在建设用地的内容里规定。按本法的规定，临时用地包括两类：一类是工程建设施工临时用地，包括工程建设施工中的设置的临时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场，运输道路和其他临时设施用地，工程建设过程的取土弃土用地；架设地上线路、铺设地下管线和其他地下工程所需临时使用的土地等。另一类是地质勘查过程中的临时用地，包括：厂址、坝址、铁路、公路选址等需要对工程地质、水文地质情况进行勘测，探矿、采矿需要对矿藏情况进行勘查勘探所需临时使用的土地等。因临时用地不改变土地使用性质和土地权属，主要是经济补偿和使用后土地的恢复等问题，本法规定由土地行政主管部门审批，不必报人民政府批准。
  三、在城市规划区的临时用地应当先经城市规划行政主管部门同意。按照《城市规划法》的规定在城市规划区内建设的。必须经城市规划行政主管部门同意，属于临时建筑的，应当在规定的期限内拆除。这是为了保障城市规划实施的需要。
  四、土地使用者应当与土地所有者签订临时用地合同。临时用地合同是约定土地所有权人和临时用地的使用权人的权利、义务的规范文件。因临时用地有一些要求：如临时用地的用途、使用期限、使用后的恢复措施、土地补偿等、都必须通过合同双方约定，并严格执行。如改变临时用地合同中的某些条款，也要经双方协商后重新签订临时用地合同或签订临时用地的补充合同。国务院将对临时用地合同的具体要求作出规定。临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签订合同并按合同的要求支付临时用地补偿费。如临时用地对原土地使用者造成损失的，由土地行政主管部门用收取的临时用地补偿费予以补偿。如果使用的是农民集体所有的土地，将由农村集体经济组织或村民委员会代表所有者与临时用地使用者签订临时使用土地合同，并收取临时用地补偿费。给原土地使用者或承包经营者造成损失的，由农村集体经济组织或村民委员会用收取的临时用地补偿费予以补偿。
  关于临时用地的补偿标准，一般根据给原土地所有权人和使用权人造成的损失，由土地所有权人和临时用地者双方通过临时用地合同约定。
  五、临时用地的性质不得改变。临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，临时用地只能是临时使用土地的行为，不能将临时用地改为永久建设用地。不得建永久性的建筑物及其他设施。使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除，恢复土地的原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。
  六、临时用地的期限一般不超过二年。关于临时用地的期限，主要与工程建设和勘查的期限有密切关系。有的只需几个月或更短的时间，有的长达3一5年，甚至10年。但临时用地的期限过长，将会使临时用地改为实际上的建设用地，并给土地的所有者和使用者造成实际上的失去使用权。因此，临时用地必须要有限期的规定。临时用地不超过二年的，使用的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定。临时用地确需超过二年的，必须经过批准，通过双方的合同约定，或二年后重新办理临时用地手续。特别要防止借临时用地为名，将农用地转为建设用地。
  第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
  （一）为公共利益需要使用土地的；
  （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
  （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
  （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
  （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
  依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
  【释义】 本条是关于收回国有土地使用权的规定。
  一、收回国有土地使用权的范围。原《土地管理法》对国有土地使用权收回就有规定，即原《土地管理法》第十九条规定的四种情形：
  1．用地单位已经撤销或者迁移的；
  2．未经原批准机关同意，连续二年未使用的；
  3．不按批准的用途使用的；
  4．公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
  另外在原《土地管理法》第三十四条中，使用其他单位使用的国有土地的，经批准后划拨。实际上包涵着先收回土地使用权再划拨给其他单位使用的含义。
  二、新《土地管理法》在原法的基础上加以规范，又根据国有土地有偿使用的需要规定了到期出让土地的收回，原《土地管理法》中“未经原批准机关同意，连续二年未使用的”和“不按批准用途使用的”，属处罚性收回，应另作规定或者在法律责任中规定。本条关于收回国有土地使用权的具体范围如下：
  1．为公共利益需要使用土地的，包括城市基础设施、公益事业建设，国家重点扶持的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目需要使用土地的。为公共利益需要使用土地的，不管是划拨土地还是未到期的出让土地，经过政府批准都可以行使国有土地收回权。
  2．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。城市国有土地使用权是城市旧城改造中遇到的难题。实际上旧城改造中不是将土地使用权收回，而是要对土地使用权进行重新调整。当然由于旧城改造中公共设施的面积增加，而相对原土地使用者，使用土地的数量就要减少，甚至有一些还需外迁。这需要在制订改建方案中予以明确。
  3．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；这在《城市房地产管理法》中就作了规定，并且还明确规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”关于这类土地使用权收回的，国家将不予补偿。
  4．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。因法律规定，国有划拨土地不得出租、转让等，只能供批准的用地单位按批准的用途使用，如果单位撤销，或迁移不再需要使用，则交回国家。因划拨土地不是有偿使用的，土地也不予补偿。如果单位需要将土地和地上建筑物转让，应当补办出让手续，对土地按有偿使用的办法处理。
  5．公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。这与上一种情况不同之处在于单位还存在，但公路、铁路、机场、矿场等报废对这部分土地不再需要使用，国家应当将这部分土地收回。按规定这部分土地是采用划拨方式提供的，也将不给予补偿。
  三、收回国有土地使用权的批准权限。因收回土地使用权涉及到对用地单位的权利的剥夺，必须经过一定的法律程序，并经有关人民政府批准。一般来讲，除第三种情况按合同规定外，其他都应由收回单位提出收回国有土地使用权的方案，如果是单独批准收回土地使用权的，应当报原批准用地的机关批准，如果是为公共利益等建设项目用地收回的，应当在报批建设项目用地时同时报送收回国有土地使用权的方案，经依法批准，由当地人民政府土地行政主管部门实施。
  四、收回国有土地使用权的补偿。本法规定，为公共利益和旧城区改建涉及到收回国有土地使用权的应当予以补偿。但收回土地使用权的补偿问题比较复杂，各地、各城市也存在着较大的差异，因此，本法未对补偿办法和补偿的具体标准作出规定，可以由各地根据当地的实际情况制定相应的标准，也可以参照征用土地的补偿办法给予补偿。
  第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
  【释义】 本条是关于乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、农村村民建住宅使用农民集体所有土地的规定。
  一、乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设用地的原则是：1．应当符合乡（镇）土地利用总体规划；2．符合土地利用年度计划；3．符合村庄和集镇规划；4．坚持合理布局，综合开发，配套建设；5．涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。
  二、可以使用农民集体所有建设用地的范围。按照本法第四十三条的规定，只有下列三种情况下可以使用农民集体所有的建设用地，除此之外，应当申请使用国有土地。
  1．兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地。如乡镇办企业使用属于乡（镇）集体所有的土地，村办企业使用属于本村集体所有的土地，村民组办企业使用本村民组所有的土地，个人办企业使用所在农民集体组织的土地，而不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是农民集体经济组织用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权人股、联营等形式共同举办企业的，视为使用本集体经济组织农民集体所有土地，是允许的。
  2．农村村民建住宅使用本集体所有的土地。城镇居民使用农民集体所有的土地，或农村村民建住宅使用其他农民集体所有的土地是不允许的。
  3．乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地，包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的，主要考虑这些道路、水利、设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，需要使用土地的实际情况。
  三、乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。乡（镇）土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照本法的规定，乡（镇）土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡（镇）村公共设施。公益事业和农村村民建住宅都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区外的土地的，应当符合土地用途的要求，即建设的设施是土地利用总体规划所允许在本地块内建设的，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。
  四、乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民建住宅用地必须符合土地利用年度计划。国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡（镇）村公共设施、公益事业，农村村民建住宅也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。
  五、乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民建住宅用地还应当符合村庄、集镇规划。根据国务院发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意方可申请用地。
  六、乡镇企业，乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则。
  合理布局就是要通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，如对村庄和集镇规划中根据村庄和集镇的功能不同，对村庄和集镇中乡镇企业用地、乡村公共设施、公益事业用地和住宅用地按不同的比例落实到地块上，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能，使其成为功能划分明确，布局合理、设施完备、方便生活、环境优美的社会主义新农村。
  综合开发是指今后村庄、集镇建设用地区内，今后乡镇企业、乡（镇）公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡（镇）村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。需要占用耕地的，应当与农村土地整理或村庄的迁并挂钩，以提高土地的利用率。
  配套建设是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能。方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。
  七、乡镇企业，乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。
  第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以土地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以土地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。
  【释义】 本条是关于乡镇企业用地审批的规定。
  一、农村集体经济组织利用本集体所有土地办企业，应当经县级以上人民政府批准。批准的权限由省、自治区、直辖市规定；涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批。省、自治区、直辖市应当制定乡镇企业的用地标准。
  二、农村集体经济组织办企业应当经县级以上人民政府批准。本法规定，使用农民集体所有土地兴办企业的，只有农村集体经济组织利用本集体所有的土地和利用本集体所有的土地与其他单位和个人以联营形式入股共同举办企业的，可以使用农民集体所有的土地。包括村农民集体使用村农民集体所有土地，村民组使用本村民组的土地，或村内联户或农户使用本村（或村民组）的土地，并在土地利用总体规划确定的建设用地区内，由农民集体经济组织或村民委员会向县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请，报人民政府批准。乡镇企业使用农民集体所有土地的批准权限，由省、自治区、直辖市规定，即只能由地方人民政府批准。各省、自治区、直辖市在制定土地管理法实施办法时，将对此作出规定。
  三、乡镇企业使用农民集体所有土地涉及占用农用地的，要依法办理农用地转用审批。具体的审批办法按照本法关于农用地转用审批的规定办理。
  四、省、自治区、直辖市可以制定乡镇企业用地的标准。从目前来看，乡镇企业使用土地中存在的突出问题是企业小，布局分散，用地面积大；土地利用率不高；浪费土地和占用耕地现象严重。因此，本法要求对乡镇企业用地必须严格控制，特别要控制乡镇企业占用耕地。因乡镇企业的门类多、规模和地区差异大，难以制定全国统一的用地标准。规定各省、自治区、直辖市按照本地区乡镇企业的不同行业和规模制定用地标准，作为地方性标准执行。审批用地时要严格按照用地标准核定用地面积，防止浪费用地。过去一些省、自治区、直辖市已经根据各地的情况制定了一些乡镇企业的用地标准，今后，应根据乡镇企业的发展情况和严格控制乡镇企业用地的要求加以修改完善。
  第六十一条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以土地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以土地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  【释义】 本条是关于乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地审批的规定。
  一、乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要用地，必须依法提出申请，并按规定的批准权限取得批准。乡村公共设施和公益事业主要指乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等，如乡（镇）政府、村民委员会办公、公安、税务、邮电所、学校、幼儿园、托儿所、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、排水、电力、电讯、公共厕所等用地。按本法规定，乡村公共设施、公益事业符合土地利用总体规划，经过批准可以使用农村集体的土地。
  二、乡村公共设施、公益事业使用农民集体所有土地的批准权限由省、自治区、直辖市规定，并由地方人民政府负责审批。各省、自治区、直辖市在制定土地管理法实施条例时将作出明确规定。
  三、乡村公共设施、公益事业使用农民集体所有土地，涉及占用农用地，应当按本法关于农用地转用的审批办法和批准权限办理农用地转用批准。
  第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的。依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
  【释义】 本条是关于农村村民住宅用地的规定。
  一、农村村民实行一户一宅制。即每户农村村民只能在一个地方拥有一处宅基地。按照本法的规定农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村（村民组）内申请宅基地，不能到其他乡村（或村民组）内申请宅基地。这主要是对新申请宅基地而言，但因房产继承等合法原因形成的多处住宅（包括宅基地）原则上不作处理，农村村民可以出卖等方式处理，也可以维护原状，但房屋不得翻建，房屋损坏后，多余的宅基地应当退出。这里还需说明的是一处宅基地不等于一宗地，宅基地是可以分开的，但面积应当累计计算。已拥有一处宅基地并达到规定的面积标准，不得购买住宅，也不得到其他地区购买农民集体所有土地的房屋作为住宅。
  农村村民的宅基地标准由省、自治区、直辖市规定。我国地域辽阔，人们的生活习惯和自然环境差异很大，各地对住宅的要求也各不相同，对宅基地的面积也相差较大，无法制定全国统一的标准。各省、自治区、直辖市根据原《土地管理法》的规定已作出了规定。各省、自治区、直辖市在修改土地管理法实施办法时将会根据目前的实际情况作出相应的调整。
  二、农村村民建住宅应当符合土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。农村村民建设住宅只能使用乡（镇）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区的土地，这是本法确定的原则。由于目前农村居民点建设分散，农民宅基地超标较为普遍并且村内存在许多空闲地，形成“空心村”。全国农村居民人均用地高达190多平方米，超过最高标准150平方米的27％。因此，今后农民建设住宅主要是利用原有宅基地和村内空闲地。除实行迁村并点、土地整理和灾后重建外，原则上不得占用耕地建住宅。
  三、农村村民建住宅，由县级人民政府审批。但涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批。农村村民宅基地审批要公开、公平和公正，要按农村村民自治的原则，发挥村民代表会议的作用，由村民会议讨论是否有申请宅基地的资格。审批前，应当听取农村村民的意见，批准后，应当予以公告，接受群众的监督。
  四、农村村民出卖、出租住房后不得批准宅基地，这是为了防止农村村民以建住宅为名搞房地产而采取的措施。但是村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，由其中一户申请宅基地的，不属此列，经村民会议讨论同意可以依法申请宅基地。
  第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
  【释义】 本条是关于农民集体所有土地出让、转让或者出租的规定。
  一、禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，主要是基于以下几点考虑：
  1．农民集体土地流入市场，影响国有土地使用制度改革。由于我国的土地市场刚刚建立，政府管理土地市场的各项措施还不健全，加上前几年“房地产热”、“开发区热”造成大量的闲置土地，如果再允许集体土地进入市场，将又有大量集体土地变为建设用地，形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。
  2．是保护耕地的需要。现在乡（镇）村干部对将耕地变为建设用地，搞房地产的积极性很高，如不加以严格控制，将会又有大量耕地变为建设用地，保护耕地的目标将难以实现。
  集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途是允许的。但必须保护原土地使用者或承包经营者的利益，必须按照国家有关规定和土地使用合同或承包经营合同的规定执行。
  二、破产、兼并企业的土地使用权转移，实际上是土地使用权的转让行为。但按国家有关法律规定，企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产，破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权。但有两点要说明：
  1．应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。
  2．必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。
  第六十四条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。
  【释义】 本条是关于对不符合土地利用总体规划的建筑物、构筑物的限制性规定。
  一、土地利用必须符合土地利用总体规划，这是本法确定的土地用途管制制度的核心。
  二、实施土地利用总体规划中必须处理好公民的财产权，注意保护公民的利益。土地利用总体规划是为了社会经济的协调发展，为了社会公众的共同利益而制定，但不能因为规划土地的用途改变而要求土地用途立即改变，使公民的利益受到损失。但是为了土地利用总体规划的实施，必须对土地利用作出限制，主要是限制其土地的发展权，因此规定不得重建、扩建。
  第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准．可以收回土地使用权：
  （一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
  （二）不按照批准的用途使用土地的；
  （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
  依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
  【释义】 本条是关于农民集体土地使用权收回的规定。
  一、农村集体经济组织可以收回土地使用权的范围。
  1．为了乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。乡（镇）村公共设施和公益事业是为了乡村村民的共同利益而建设的，是社会公共的需要，土地使用者的需要应当服从社会公众共同的需要。但应当是必需使用的，不能借公共利益需要而滥用收回权。
  2．不按批准用途使用的。此规定属处罚性收回。我国对建设用地实行严格的管理制度，擅自改变土地用途属违法用地，因土地所有权属农村集体经济组织，本法规定由农村集体经济组织收回土地使用权，而不是由政府土地行政主管部门收回。
  3．因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。这实际上已成为闲置或荒芜的土地。为了使土地资源能加以合理利用，使这些土地由土地所有权人收回，可以重新安排使用。但企业的破产和兼并，或虽单位迁移土地仍利用的不能收回。
  本条所规定的土地使用权收回中，不包括承包经营权。承包经营权的收回将按承包合同和国家有关规定办理。
  二、收回集体土地使用权应当经人民政府批准。因收回土地使用权涉及到农民的利益和公民的财产权，不能由土地所有权人任意行使，必须经原批准用地人民政府批准。没有原批准机关的，报县、市人民政府批准。
  三、依法给予补偿。因第（二）项属处罚性收回，第（三）项属闲置、荒芜土地，都不应给予补偿。第（一）项收回土地使用权的，应当根据土地使用权人的损失情况予以补偿。土地使用权人需要搬迁或安置的，农村集体经济组织应当予以安排。