税务

(2001年2月13日徐汇区人民政府办公室转发)
　　为贯彻落实《徐汇区人民政府关于加快推进新兴住宅小区建设的若干意见》精神，积极稳妥地推进物业管理市场化进程，建立业主委员会与物业管理企业之间市场化运作、规范化管理的良好关系，规范业主自治管理和物业管理企业专业管理服务行为，保护业主、物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据《上海市居住物业管理条例》(以下简称《条例》)和本市其他有关规定，制定本实施意见。
　　一、规范前期物业管理行为。
　　新建商品住宅规划设计总体方案建筑面积超过5万平方米的，在申领商品房预售许可证前，住宅出售单位应当采用招标方式选聘物业管理企业。物业管理资质等级在三级以上、并有同类物业管理实例的，可作为投标单位的优先条件。住宅出售单位所属物业管理企业在同等条件下可优先中标。
　　区房地产管理部门对新建商品住宅物业管理招聘工作，要加强监督指导；区规划、住宅等行政管理部门要及时通报新建商品住宅规划管理、住宅建设管理的信息，协同做好监督管理工作。

　　二、遵循公正、公开、合理的原则，规范选聘、解聘物业管理企业行为。
　　业主委员会应当在区房地产管理部门核准登记之日起三个月内，完成物业管理企业选聘工作并签订物业管理合同。前期物业管理企业或上一届业主委员会选聘的物业管理企业，能按照《条例》有关规定，认真履行物业管理服务合同，物业管理工作规范运作，小区物业管理水平逐年提高的，业主委员会原则上应与其续聘。业主委员会新选聘的物业管理企业，其资质等级原则上应不低于前任物业管理企业的资质等级，业主委员会通过招标或其他方式选聘物业管理企业的，应当召开业主委员会会议，并邀请所在地房管办事处、居民区党组织和居委会参加。业主委员会会议应当做书面记录并做出决定，会议记录和决定应当由出席会议的业主委员会委员签字。业主委员会在与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同前，应将选聘方案或招标文件送所在地房管办事处，并应听取街道办事处(镇政府)、居民区党组织和居委会的意见。物业管理服务合同的期限一般不得超过本届业主委员会的任期。物业管理服务合同到期，新选聘物业管理企业合同尚未订立，原物业管理企业要继续履行管理职能，费用按原标准结算。
　　物业管理企业应当按照《条例》的规定和物业管理服务合同进行物业管理服务活动。物业管理企业违反《条例》规定，不履行物业管理服务合同，经房地产管理部门督促协调仍整改不力的，业主委员会可以根据物业管理服务合同的约定提出解聘。业主委员会决定解聘物业管理企业，应当邀请所在地房管办事处、居民区党组织和居委会，召开业主委员会会议，通过表决作出决定，并提前两个月通知物业管理企业解除物业管理服务合同。物业管理企业与业主委员会就合同解除事宜不能达成一致意见的，应当根据《中华人民共和国合同法》的规定通过诉讼程序解决。业主委员会与物业管理企业经协商或法院判决解除物业管理服务合同的，应当在合同解除之日起30日内按本实施意见规定的程序完成选聘新的物业管理企业的工作，并将选聘结果报物业所在地房管办事处备案。

　　三、加强对居住物业管理服务合同的监督管理。
　　区房屋土地管理局是本区物业管理的行政主管部门，要根据《条例》的规定，加强对业主委员会和物业管理企业的监督和指导。商品房开发企业未按照本实施意见招标选聘前期物业管理企业、未落实前期物业管理企业的，房地产管理部门不予受理商品房预售许可申请。业主委员会未按照本实施意见的要求选聘、解聘物业管理企业，造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担法律责任；违反规定订立的物业管理服务合同，房地产管理部门不予备案。
　　本实施意见自发文之日起施行。