税务

 

　　一、本规定依地价调查估计规则（以下简称本规则）第二十四条第一项第一款规定订定。

　　二、地价调查估计作业程序如下：

　　（一）产制地价区段图。

　　（二）调查地价实例。

　　（三）调查影响区段地价因素之资料。

　　（四）制作买卖或收益实例地价分布图。

　　（五）划分地价区段。

　　（六）填具地价区段勘查表。

　　（七）绘制地价区段图。

　　（八）估计区段地价并填具区段地价估价报告表。

　　（九）召开公告土地现值（公告地价）调整作业说明会。

　　（十）拟定公告土地现值（公告地价）向市长及地价评议委员会简报。

　　（十一）编造土地地价（现值）评议表。

　　（十二）评议及做成记录。

　　（十三）计算宗地单位地价。

　　（十四）编造土地现值表（公告地价表）。

　　三、地价区段图之产制依下列规定办理：

　　（一）地价区段图以计算机产制。

　　（二）地价区段图上应以红线标示地价区段界线，并注明区段号、区段地价、主要街道及重要公共设施位置与名称。

　　四、调查地价实例应依下列规定办理：

　　（一）地价调查应以买卖实例为主，无买卖实例者，得调查收益实例。

　　（二）搜集地价数据，其作业程序如下：

　　1.各地政事务所调查买卖或收益实例时，应指派熟悉土地估价人员依下列规定调查土地买卖、交换、标售、拍卖、让售、典押、租赁、公证等资料。

　　（1）依土地现值申报书副联，向当事人、四邻、不动产估价师、不动产经纪人员、地政士、开发机构等调查土地买卖、交换、设定典权等价格数据。

　　（2）向公有土地管理机关调查公有土地标售、让售等价格数据。

　　（3）向当地司法机关调查房地买卖、租赁之公证登记价格，与不动产之拍卖价格数据。

　　（4）向金融机关调查有关不动产抵押之估价资料。

　　（5）向当事人、四邻、不动产经纪人员调查房地租赁实际租额、押租或保证金等数据。

　　（6）向税捐机关调查公司或法人团体之土地或房地交易价格数据。

　　2.买卖实例如有本规则第七条情形之一，致价格明显偏高或偏低者，应先作适当之修正并依本规则第八条规定办理。

　　3.本府地政局及地政事务所地价课长或主办人员，应经常注意新闻媒体刊载之房地出售、出租、顶让及顶售房屋之分类广告，并视需要派员前往调查其实际价格，与邻近土地之一般地价动态。

　　（三）编造、审核、整理买卖（收益）实例调查估价表，其作业程序如下：

　　1.编造：

　　（1）调查所得地价资料，应随时填载于买卖（收益）实例调查估价表，并注明调查日期及加盖职章。

　　（2）买卖实例调查估价表格式及填写说明依本规则办理。

　　2.审核：

　　（1）买卖（收益）实例调查估价表每个月汇整一次，送由课长、主任审核，并加盖职章注明审核日期。

　　（2）审核人员在审核时，除应注意买卖（收益）实例调查估价表内应行填载之各栏有无遗漏外，并应就其数据之正确性详予审核；如对其资料有怀疑时，应即另行派员复查，经复查后认为原调查正确，则复查人员应于「承办员」字段加盖职章并注明复查日期，反之应重制调查估价表连同原调查估价表一并送核。

　　（3）整理：审核确定之买卖（收益）实例调查估价表，应以区为单位，将买卖实例、收益实例分开，分别逐年编流水号；装订成册，以供估计区段地价之用。

　　五、调查影响区段地价因素之资料，依下列规定办理：

　　（一）应调查之资料：

　　指土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其他影响因素等项。

　　（二）调查方法：

　　1.应调查之资料，由地价调查人员实地调查或勘查，其中土地使用管制、土地改良（分为建筑基地改良、农地改良、其它改良）资料，应分别向本府都市发展局、建设局查询。

　　2.调查影响区段地价所得之因素资料，应填载于地价区段勘查表。

　　六、制作买卖或收益实例地价分布图，依下列规定办理：

　　（一）以区（段）为单位，计算机产制地价分布图，并标明地段别、主要街道及重要公共设施位置与名称。

　　（二）买卖（收益）实例地价之注记方法如下：

　　1.实例之土地正常单价得参照行政院主计处所发布之各年月为基期之台湾地区消费者物价总指数调整至估价基准日（每年之九月一日）之地价。

　　2.由作业单位视分布图及地价区段范围大小，于分布图上相关或适当位置加盖方形戳记，并将实例之编号及单价填载于戳记内。

　　例如：

　　┌───┬───┐

　　│编号 │单 价│

　　├───┼───┤

　　│ │ │

　　├───┼───┤

　　│ │ │

　　├───┼───┤

　　│ │ │

　　└───┴───┘

　　七、划分地价区段，其方法、划分原则及应注意事项如下：

　　（一）区段划分之方法：

　　1.承办员办理实地勘查时，应携带地价区段图（含地籍图 ）、地价分布图及地价区段勘查表，斟酌地价之差异、当地土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其它影响地价因素，于地价区段图（含地籍图 ）上，将地价相近、地段相连、情况相同或相近之土地划为同一地价区段。

　　2.非建筑用地中经依法允许局部集中作建筑使用且其地价有显著差异时，应就该建筑使用之土地单独划分地价区段。

　　3.都市计划农业区、保护区之零星建筑用地，或依规定应整体开发而未开发之零星已建筑用地，在同一区段范围内，得将地价相近且使用情形相同而地段不相连之零星建筑用地，视为一个地价区段另编区段号。

　　（二）区段划分原则：地价区段按其所处位置、繁荣程度及地价高低情形，分别依下列规定处理之：

　　1.繁荣街道路线价区段：指已开辟道路及其二侧或一侧带状土地，其地价与一般地价区段之地价有显著差异者，得就具有显著商业活动之繁荣地区，依当地发展及地价高低情形划设之地价区段，其划分原则如下：

　　（1）地价区段界线以距离临街线十八公尺之里地线为准。

　　（2）繁荣街道路线价区段，原则上以每交叉道路口中心线为起讫。但繁荣程度有显著不同时，可划分为两个以上之区段。

　　（3）繁荣街道路线价区段，由各区主办人员视实际情况拟定，经课长及主任复勘后决定，必要时得提报地政局复查。

　　（4）繁荣街道路线价区段，如其中一部份繁荣程度有明显变动者，应衡酌实际情况，调整原划分之区段。

　　2.一般路线价区段：指繁荣街道以外已开辟之道路，邻接该道路之土地，其地价显著较高者，得于适当范围划设之地价区段；其适当范围应参考各该地区土地使用分区类别及一般之宗地深度予以斟酌划设。

　　3.一般区段：除繁荣街道路线区段及一般路线价区段以外之一般地区，依划分地价区段原则所划设之地价区段。

　　4.公共设施保留地应单独划分地价区段。但其毗邻之非公共设施保留地均属相同区段地价之地价区段时，得并入毗邻之非公共设施保留地划为同一地价区段。

　　5.带状保留地穿越数个地价不同之区段时，应视二侧非保留地地价区段之不同，分段划分地价区段。

　　6.地价区段之界线，应以道路、沟渠等自然界线或使用分区等使用管制之界线为准。但情形特殊者，得以适当之地籍线为之。

　　（三）区段划分应注意事项：

　　1.都市土地之使用分区为影响地价之主要因素，在划分区段前，应先确定是项资料有无变动，以合理划定区段界线。

　　2.区段划分时，承办员务必亲自至实地勘查其实际情况。

　　3.划分区段应以土地利用价值及明显地形、地物为主，土地界址为辅；面积较大之宗地若利用价值有显著差异时，宜划为不同地价区段，不宜完全迁就土地界址。

　　4.同一地价区段范围内如有特殊之土地，应以红色笔加以圈划，作为检讨时应否并为同一区段之参考，如情况相差不多，尽量避免单独将一、二笔土地另行划分一区段，但其地势与毗邻土地显不相当，且地价有显著差异者，应另行划分区段。

　　5.流失地暂已失去使用价值，其地价与一般土地必然相差甚巨，宜勘查后另行划地价区段。

　　6.繁荣街道路线价区段之里地应单独划分地价区段。

　　7.都市计划公共设施保留地，应依照平均地权条例施行细则第六十三条及地价调查估计规则第十八条规定划分地价区段。

　　（四）复查地价区段：课长以上人员于审核时，对于地价区段范围调整之地区，应前往实地复查。

　　八、填具地价区段勘查表：实地勘查地价区段后，应填具地价区段勘查表，其用表格式及填写说明依本规则之规定办理。

　　九、绘制地价区段图，依下列规定办理：

　　地价区段划分完竣且地价区段勘查表经核定后，地政事务所应绘制地价区段图一份，地价区段略图二份，其作业程序如下：

　　（一）用图：

　　1.地价区段图：一年期一制为原则，如地价区段范围未变动，得予沿用，但不得超过三年，且需明确标示年期别。得选定适当比例尺予以绘制。

　　2.地价区段略图：其用图比例尺由地政事务所自行斟酌实情绘制，并注明区段号、区段地价、主要街道及重要公共设施位置与名称。

　　（二）绘制方法：

　　1.地价区段界线：以红色实线表示。

　　2.区段号：以区为单位，繁荣街道路线价区段以红色双圈「◎」表示，一般路线价区段及一般区段以红色单圈「○」表示。

　　3.区段地价：区段略图每一区段之上期地价，以蓝色表示，当期所拟订之地价，以红色表示，经评定之地价，以黑色表示，其数字以阿拉伯数字表示。

　　4.区段略图之校对及用印：区段略图绘制完竣，应于校对无误后，于该图背面由地政事务所承办员、课长及主任盖职章并注明公告年期。送交本府地政局主办人员、地价课长及局长核章，并加盖本府印信。

　　5.区段略图折法：以A4为准，并于折妥后之正面加盖有边之戳记，其格式详附件一。

　　十、估计区段地价应依下列规定办理：

　　（一）有买卖实例或收益实例估计正常单价之区段，以调整至估价基准日之实例土地正常单价，求其中位数为各该区段之区段地价，并填具区段地价估价报告表。

　　中位数，指土地正常单价调整至估价基准日之单价，由高而低依序排列。其项数为奇数时，取其中项价格为中位数；其项数为偶数时，取中间二项价格之平均数为中位数，实例为一个时，以该实例之土地正常单价为中位数。

　　（二）无买卖实例及收益实例区段之区段地价之估计：

　　1.各地政事务所应依据内政部最新颁布之影响地价区域因素评价基准制作辖内各区影响地价区域因素评议基准明细表。

　　2.无买卖实例及收益实例之区段，应于邻近或适当地区选取二个以上使用分区相同，且已依前项估计出区段地价之区段，作为基准

　　地价区段，按所属各区影响地价区域因素评价基准明细表，修正估计目标地价区段之区段地价。无法选取使用分区之基准地价区段者，得以邻近使用性质类似或其它地价区段之区段地价修正之，并按区段填具区段地价估价报告表。

　　（三）都市计划公共设施保留地地价之估计：应依据平均地权条例施行细则第六十三条规定办理。

　　（四）区段地价之计价：应以每平方公尺为计价单位，其地价之尾数依下列规定计算：

　　1.区段地价每平方公尺单价在新台币一百元以下者，计算至个位数，未达个位数四舍五入。

　　2.区段地价每平方公尺单价逾新台币一百元至一千元者，计算至十位数，未达十位数四舍五入。

　　3.区段地价每平方公尺单价逾新台币一千元至十万元者，计算至百位数，未达百位数四舍五入。

　　4.区段地价每平方公尺单价逾新台币十万元者，计算至千位数，未达千位数四舍五入。

　　5.公共设施保留地之区段地价，其尾数计算至个位数，未达个位数四舍五入。

　　（五）估计各区段之区段地价时，应注意毗邻地区之平衡，其作业及协调方式如下：

　　1.同区内各区段间或各地段间之平衡，由地区承办员自行处理。

　　2.同一地政事务所辖区内各区间之平衡，应由该所主任负责处理。

　　3.不同地政事务所辖区或毗邻县市间之平衡，由地政局长负责协调处理。

　　（六）区段地价估价报告表格式及填写说明依本规则之规定办理。

　　十一、召开公告土地现值（公告地价）调整作业说明会，应依下列规定办理：

　　（一）以本府统一举办说明会为原则。

　　（二）说明会召开时间、地点除函知有关机关团体外，并上网周知宣导，欢迎土地所有权人及权利关系人踊跃参加。

　　（三）办理单位应于说明会上说明地价调查、区段划分、地价估计作业情形及最近一期地价动态情况，供民众了解并受理民众意见。

　　（四）民众或有关机关团体所提供之意见，应作成书面纪录，供地价评议委员会评议时之参据。

　　十二、本府地政局应拟定公告土地现值（公告地价）向市长及地价评议委员会简报下列事项：

　　（一）地价调查、区段划分、地价估计等作业情形及其它相关统计图、表。

　　（二）最近一期地价动态情形及影响地价主要因素分析。

　　（三）公共建设及其邻近土地地价调查情形。

　　（四）说明会民众反应意见及研处情形。

　　（五）相邻各市区间及市、县间地价情形。

　　十三、编造土地地价（现值）评议表，应依下列规定办理：

　　（一）划分地价区段并估计区段地价完竣后，地政事务所应按估价结果编造土地地价（现值）评议表，并详加校对后，以区为单位装订成册，经主管课长、主任审核后，送本府地政局主办人员、地价课长及局长等核章。

　　（二）土地地价（现值）评议表格式详附件二。

　　十四、评议及纪录，应依下列规定办理：

　　（一）地政事务所办理估计区段地价完竣后，应依平均地权条例第十五条或第四十六条规定送本府提交本市地价及标准地价评议委员会评议。

　　（二）地价评议委员会评议时，本府应准备之资料如下：

　　1.会议提案资料。

　　2.土地地价（现值）评议表。

　　3.地价区段略图。

　　（三）地价评议结束后，应作成纪录并于土地地价（现值）评议表及地价区段略图封面应加盖印信并叙明「地价及标准地价评议委员会第0次会议评定」字样。

　　（四）评议结果经核备后，市政府应将核定之地价区段略图及土地地价（现值）评议表各一份函送地政事务所，一份存档。

　　十五、计算宗地单位地价应依下列规定办理：

　　（一）评议结果应由地政事务所依土地登记复丈地价地用计算机操作系统规范之规定，将区段地价输入计算机，并打印区段地价数据，据以计算宗地单位地价，必要时得打印宗地地价计算清册。

　　（二）宗地单位地价之计算方法如下：

　　1.繁荣街道路线价区段之土地，应依本府函颁「台中市繁荣街道路线价区段宗地地价计算原则」之规定计算。

　　2.其它地价区段之土地，以区段地价作为宗地单位地价。

　　3.跨越二个以上地价区段之土地，分别按各该区段之面积乘以各该区段地价之积之和，除以宗地面积作为宗地单位地价。

　　4.宗地单位地价应以每平方公尺新台币元表示，计算至个位数，未达个位数四舍五入。

　　十六、编造土地现值表（公告地价表）依下列规定办理：

　　1.地政事务所计算宗地单位地价后，应依内政部函颁土地登记复丈地价地用操作系统规范规定之格式打印土地现值表，经承办员详细校对无误后，依所需份数印制，并按区别装订成册，送本府加盖印信，作为公告阅览用。

　　2.办理重新规定地价时，应另行编造公告地价表，用表格式及编造说明参照土地现值表格式及编造说明办理，惟表内公告土地现值表及公告现值等字应修正为公告地价表及公告地价。

　　十七、依本规定编造之各种图、表，应由地政事务所派员妥慎保管，保管者于离职时应列入移交。