税务

　　为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务的规范稳健发展，我会起草了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》。即日起上网公示征求社会各界意见，期限为一个月。所提意见和建议，可以信函、电子邮件或传真的方式反馈我们。
　　联系人：李招军蔡概还
　　通信地址：北京市西城区成方街甲33号中国银监会非银行部
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中国银行业监督管理委员会
二○○四年十月十八日

附：《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)
第一章 一般规定

    第一条   为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及相关法律法规的规定，制定本办法。

    关联法规：        

    第二条   本办法所称房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
　　前款所称不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

    第三条   信托投资公司经营房地产信托业务，应当遵守本办法的规定。
　　未经中国银监会批准，任何单位和个人不得经营房地产信托业务。

    第四条   信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循以下原则：
　　(一)公开、公平进行；
　　(二)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；
　　(三)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；
　　(四)维护委托人和受益人的最大利益；
　　(五)不得损害国家利益和社会公共利益。

    第五条   房地产信托资金的运用方式：
　　(一)用于土地收购及土地前期开发、整理；
　　(二)投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；
　　(三)用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；
　　(四)以住房抵押贷款方式运用；
　　(五)信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。

    第六条   信托投资公司运用房地产信托资金，不得有下列行为：
　　(一)将房地产信托资金运用于非不动产；
　　(二)将房地产信托资金投资于境外的不动产；
　　(三)以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任；
　　(四)与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易；
　　(五)将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。

    第七条   房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系。
　　信托资金的使用方不得将信托资金投资于与该信托资金受托方存在关联关系的不动产及其经营企业。

    第八条   经中国银监会审批，信托投资公司办理房地产信托业务时，单个集合信托计划接受的合同份数可以不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第 六条的限制。
关联法规：    

    
第二章 经营规则

    第九条   信托投资公司办理房地产信托业务，应当设立专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产知识的专业人员。

    第十条   信托投资公司办理房地产信托业务，必须对所涉及的不动产及其经营企业实施尽职调查。尽职调查包括但不限于以下内容：
　　(一)对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等；并考虑当地经济环境、土地开发状况及该土地的未来用途及有关规划等因素，对土地评估机构做出的土地估价的方法、程序进行分析比较；
　　(二)对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等；
　　(三)对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析;
　　(四)了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系;
　　(五)通过律师事务所出具法律意见书，了解房地产信托资金使用方的有关情况，包括是否存在违法行为、项目涉及的合同是否存在潜在纠纷、项目涉及的权属证书是否存在问题等。

    第十一条   信托投资公司依据尽职调查的结果决定办理房地产信托业务的，应当制定房地产集合信托计划和房地产信托资金管理及处分说明书，内容包括计划购买、管理或处分的不动产种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控制和监管程序、成本回收、财务预测、预估收益率及信息披露等事项。
　　房地产集合信托计划、房地产信托资金管理及处分说明书，应经信托投资公司决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经决策委员会成员三分之二以上同意，并提交董事会讨论表决通过。

    第十二条   信托投资公司办理房地产信托业务，应当依照有关法律法规和本办法的规定，制作房地产集合信托计划推介材料。
　　信托投资公司办理信托合同份数不超过200份的房地产信托业务，应当在该房地产集合信托计划开始推介后5个工作日内报中国银监会或其派出机构备案。
　　信托投资公司办理不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应当遵守本办法第三章有关事先报批的规定。

    第十三条   房地产集合信托计划推介材料应当包括如下内容：
　　(一)房地产信托经理和管理人员符合规定的证明文件；
　　(二)公开说明书或投资说明书；
　　(三)信托投资公司决策委员会全体成员签署的审核意见书；
　　(四)房地产集合信托计划；
　　(五)房地产资金信托合同；
　　(六)房地产信托资金管理及处分说明书，其中含独立会计师事务所依据中国注册会计师独立审计准则的要求，对财务预测及预估收益率出具的审核意见；
　　(七)房地产信托资金管理、运用风险申明书；
　　(八)信息披露力度及频率；
　　(九)中国银监会要求的其他内容。

    第十四条   信托投资公司在办理房地产信托业务时，应当参照中国银监会制定的房地产资金信托合同示范文本。不参照示范文本的，必须事先征得委托人同意。

    第十五条   信托投资公司在推介房地产集合信托计划时，应向委托人进行及时的信息披露，提醒委托人在交付资金前仔细阅读《房地产集合信托计划》、《房地产信托资金管理、运用风险申明书》、《房地产资金信托合同》。委托人在阅读上述文件以后，应声明对上述文件的内容和风险具有清楚明白的理解，并申明已无异议。

    第十六条   信托投资公司应按一个房地产集合信托计划设置一个账户的原则，为每一个房地产集合信托计划建立单独的会计账户，在保管人处开立单独的信托资金专户。

    第十七条   信托投资公司将房地产信托资金投资于合同约定的对象前，应当将该资金存入保管人所开设的信托资金专户，任何人不得挪用。
　　信托投资公司依合同约定需要运用房地产信托资金的，应当向保管人提供房地产资金信托合同复印件及资金用途说明，保管人据此将房地产信托资金拨付信托投资公司。

    第十八条   具备以下条件的商业银行，可以担任房地产信托资金的保管人：
　　(一)净资产和资本充足率符合有关规定；
　　(二)有安全保管房地产信托资金的条件；
　　(三)具有熟悉信托业务和账户管理知识的专业人员；
　　(四)具有相应的房地产信托资金账户管理信息系统；
　　(五)有符合要求的营业场所、安全防范设施和与房地产信托业务有关的其他设施；
　　(六)有完善的法人治理结构、内控机制和风险控制制度；
　　(七)中国银监会规定的其他条件。

    第十九条   房地产信托资金的保管人，应当履行下列职责：
　　(一)建立房地产信托资金账户和受益人账户；
　　(二)记录房地产信托资金投资收益；
　　(三)监督信托投资公司依合同约定运用房地产信托资金；
　　(四)依信托投资公司根据信托合同确定的方案分配信托收益；
　　(五)合同约定的其他职责。

    第二十条   保管人应当每年至少一次向中国银监会或其派出机构报告以下内容：
　　(一)担任保管人的情况；
　　(二)信托投资公司运用房地产信托资金的时间、数额和用途说明；
　　(三)在信托投资公司运用房地产信托资金过程中发现的重大可疑事项和风险事项。

    第二十一条   信托投资公司办理房地产信托业务时，涉及的不动产经营企业应具备下列条件：
　　(一)有国家认可的执业资格；
　　(二)注册资本不少于1000万人民币；
　　(三)具有完善的法人治理结构；
　　(四)具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5年以上可追溯的记录；
　　(五)中国银监会要求的其他条件。

    第二十二条   信托投资公司应至少每半年对房地产集合信托计划的信托财产评审一次，并按规定向委托人、受益人和中国银监会或其派出机构披露。
　　信托投资公司在必要时或依房地产资金信托合同的约定，可委托与其不存在关联关系的专业估价机构或专家出具相关估价报告书或意见，作为评审信托财产的参考。

    第二十三条   信托投资公司运用房地产信托资金进行人民币3000万元以上的不动产交易前，应事先请具有相应资质的专业房地产估价机构出具估价报告书。

    第二十四条   信托投资公司委托专业房地产估价机构出具估价报告书时，应遵守下列规定：
　　(一)单个项目交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上专业估价机构进行估价。如果专业估价机构在同一时日价格估计差异达百分之二十以上，信托投资公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由；
　　(二)房地产资金信托合同签订前的房地产估价，其价格日期与合同签订日期不得超过六个月；
　　(三)专业估价机构及其估价人员应与信托当事人无利害关系。

    第二十五条   信托投资公司运用房地产信托资金，应依据可行性研究报告和房地产资金信托合同作出投资分析报告，以此作出投资决定和交付执行，执行时应作出投资决定纪录和执行纪录，并定期向董事会提交书面报告。
　　前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议；投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机；执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。

    第二十六条   信托投资公司运用房地产信托资金，必须与房地产资金信托合同确定的投资目标及投资策略相一致。
　　当房地产集合信托计划明示用于某一个或某一组房地产项目时，必须将该信托计划90%以上资金用于该计划指定的房地产项目。

    第二十七条   信托投资公司因房地产信托资金的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产或财产权利，属于信托财产；信托投资公司不得以任何名义将其归入固有财产，不得将其与固有财产混同、混用或相互抵销。

    第二十八条   信托投资公司投资房地产信托资金后产生的回流资金，如果房地产资金信托合同没有约定新的运用计划的，必须将该回流资金存入信托资金专户，任何人不得挪用。

    第二十九条   信托投资公司、保管人从信托收益中收取管理费。信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费，保管人收取信托收益的5%作为保管费。当房地产信托资金未能实现收益时，信托投资公司和保管人不得收取管理费或保管费。

    第三十条   房地产集合信托计划结束的，信托投资公司应将信托财产扣除有关费用和税费后，依法通过保管人向受益人进行分配。
第三章 监督管理

    第三十一条   信托投资公司开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应事先取得中国银监会的业务许可，并具备下列条件：
　　(一)公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元；
　　(二)从事信托业务的员工占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人；
　　(三)具备完善的公司治理结构、房地产信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；
　　(四)董事会应设立独立的风险控制委员会、包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;
　　(五)过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；
　　(六)过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；
　　(七)公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益；
　　(八)最近两年没有受到金融监管部门的行政处罚；
　　(九)中国银监会要求的其他条件。

    第三十二条   信托投资公司依前条规定取得的业务许可两年内有效，每隔两年应向中国银监会重新申请。

    第三十三条   信托投资公司申请不受信托合同份数限制的房地产信托业务许可，应当向中国银监会提交下列文件、资料一式三份：
　　(一)办理申请；
　　(二)可行性研究报告；
　　(三)已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；
　　(四)由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；
　　(五)业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；
　　(六)公司最近二年经注册会计师审计的资产负债表、损益表和现金流量表；
　　(七)具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料；
　　(八)律师事务所出具的法律意见书；
　　(九)中国银监会要求的其他文件和资料。

    第三十四条   信托投资公司申请办理不受信托合同份数限制房地产信托业务的，中国银监会应当在受理申请后30日内作出是否核准的答复。不予核准的，应当说明理由。

    第三十五条   信托投资公司设立不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划的，应当在该房地产集合信托计划推介前30日内报中国银监会审批。报批的材料中除须包含本办法第 十三条所列内容外，还应当包括以下内容：
　　(一)信托投资公司获准开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务的许可文件；
　　(二)由公司董事会风险控制委员会全体成员签署的可行性研究报告和财务分析报告；
　　(三)经独立的会计师事务所审核的盈利预测报告和审核报告；
　　(四)独立估价机构对与该信托有关的房地产的估价报告；
　　(五)律师事务所出具的法律意见书；
　　(六)中国银监会要求的其他内容。

    第三十六条   不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划，其存续期限不得少于3年，最低募集金额不得少于5亿元。

    第三十七条   不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划的募集期限为1个月，自该计划批准之日起计算。
　　募集期限内，信托投资公司募集的资金超过5亿元的，该信托即告成立。否则，该信托不能成立，信托投资公司必须自行承担推介费用，并于15日内将已募集的资金加计银行同期存款利息返还投资人。

    第三十八条   信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。

    第三十九条   中国银监会或其派出机构可以就房地产信托业务的执行状况及其它相关事项，检查信托投资公司、房地产信托资金使用人的业务、财务或其它有关事项。
　　必要时，中国银监会或其派出机构可委托专门职业及技术人员，就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。

    第四十条   信托投资公司应按季度将其办理房地产信托业务的情况上报中国银监会或其派出机构，接受中国银监会或其派出机构的监督检查。
第四章 风险控制

    第四十一条   从事房地产信托业务的信托投资公司应具备完善的公司治理机制、操作流程和风险控制机制：
　　(一)公司治理机制应包括合理设置股东会、董事会、监事会和高级管理层等构架，建立科学的运行机制和决策机制，制定责权利明确的科学管理制度和建立绩效考核标准，有条件的可聘请外部专家和咨询顾问等；
　　(二)操作流程指信托投资公司从事房地产信托业务时应包括业务部门初审、立项、尽职调查、可行性研究、决策委员会和风险控制委员会评审、报备、实施等。房地产项目立项应通过专家评审小组论证。信托投资公司应保证业务操作流程的严肃性和独立性，防止行政干预；
　　(三)风险控制机制包括信托投资公司内部风险控制机制和房地产信托业务风险控制机制。内部风险控制机制包括业务流程、组织机构、财务管理、公司经营理念上的风险控制措施等。房地产信托业务风险控制机制包括市场风险、操作风险、信誉风险、信托财产管理等风险的防范和控制措施等。

    第四十二条   信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金时，只能对取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(以下简称“四证”)的房地产项目发放贷款。
　　信托投资公司运用房地产信托资金发放贷款时，应该遵守法律法规有关房地产贷款标准和要求的规定。

    第四十三条   对不完全具备前条规定的“四证”的房地产项目，信托投资公司不得发放贷款，但具备下列条件的除外：
　　(一)信托投资公司具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员；
　　(二)对“四证”不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查；
　　(三)事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于“四证”不全的房地产项目，充分揭示信托风险；
　　(四)房地产资金信托合同的份数未超过200份；
　　(五)委托人全部是合格投资者；
　　(六)房地产资金信托合同规定了详细的信息披露内容。

    第四十四条   前条所称合格投资者，应当具备下列条件：
　　(一)每一自然人用于参与单个信托计划的自有资金不少于100万元，每一法人或者依法成立的其他组织不少于500万元；
　　(二)具备一定的金融、投资知识及经验，具有较高的风险承受能力；
　　(三)法律、行政法规规定的其他条件。
　　本条所指的合格投资者，不能代表其他不合格的投资者参与房地产集合信托计划。

    第四十五条   信托投资公司运用信托资金给不完全具备“四证”的房地产项目发放贷款前，应当聘请独立律师就办证是否存在法律障碍等出具专门意见。
　　不完全具备“四证”的房地产项目获得信托贷款并交纳土地转让金后，信托投资公司应当参与土地使用证的办理，并保存土地使用证的原件。

    第四十六条   信托投资公司运用信托资金给不完全具备“四证”的房地产项目发放贷款，应当按照房地产项目价值的5%提取额外风险准备金。

    第四十七条   信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金，应当至少采取如下风险控制措施：
　　(一)以土地使用证或房产抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止形成不可预见的贷款风险。以信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并形成书面报告。担保能力较差或存在循环担保的，应要求承贷人引入独立的商业担保；
　　(二)利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整体效益、项目存在的相关限制及其影响等作出详尽分析，建立按工程进度划拨资金的多方监管账户，信托投资公司和借款人当事人共同签章并经保管人审核后才可划出资金，严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途；
　　(三)对承贷企业的项目收入采取全封闭运行的管理模式，加强对房地产经营收益的监控，房产销售合同应备案，要求销售回款只能划入保管人处所开设的信托资金专户，防止挪用销售回款开发其他项目或挪作他用。

    第四十八条   信托投资公司以投资方式运用房地产信托资金的，应当至少采取如下风险控制措施：
　　(一)以自己名义代表投资人介入所参股房地产企业的治理，为受益人的利益谨慎管理信托资金；
　　(二)及时办理所涉及的房地产企业的股权变更手续或信托登记手续；
　　(三)对控股或属于关联方关系的房地产企业，应当在评价自身房地产企业管理经验与能力的基础上，依法或者自主决定是否聘请外部专业机构参与管理。

    第四十九条   房地产信托资金使用人应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。
第五章 罚则

    第五十条   未经核准，擅自办理房地产信托业务的，由中国银监会或其派出机构予以取缔，责令退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

    第五十一条   未经核准，信托投资公司擅自办理不受信托合同份数限制的房地产信托业务的，由中国银监会或其派出机构责令改正，退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

    第五十二条   信托投资公司存在欺骗投资者行为，或者推介房地产信托业务的材料存在虚假内容的，由中国银监会或其派出机构责令改正，并承担由此导致的直接损失。

    第五十三条   不具备本办法第 十八条规定的条件，擅自担任房地产信托资金保管人的，由中国银监会或其派出机构责令其停止该业务，没收非法所得，并处5万元以上50万元以下罚款。

    第五十四条   信托投资公司未按照规定将其管理的信托财产与其固有财产相区别，或者未对其管理的不同信托财产实行分账管理，或者未对房地产信托资金设置保管人的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

    第五十五条   信托投资公司违反本办法规定实施关联交易，损害委托人、受益人利益的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

    第五十六条   信托投资公司履行职责不力或者未按规定履行职责，给委托人、受益人造成损失的，应当赔偿投资者损失，并处以损失额2倍以上10倍以下罚款；情节严重的，可以并处暂停直至取消其办理房地产信托业务的资格。

    第五十七条   信托投资公司违反本办法规定的，除依法进行处罚外，对负有直接责任的有关人员，可以取消其一定期限直至终身的任职资格和相关从业资格。
第六章 附则

    第五十八条   以不动产作为信托财产设立的信托、以非集合方式设立的房地产资金信托，参照本办法的规定执行。

    第五十九条   本办法由中国银监会负责解释。

    第六十条   本办法自年月日起执行。