税务

　　6月13日，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此举必将带来房地产市场结构调整，房地产类及与房地产关联度较高的上市公司业绩也将随之变化。



　　行业洗牌进程加快



　　房地产开发多属高负债经营是个公开的秘密，资金来自四个方面：自有资金、银行贷款、预售款、施工企业垫资。预计新政策将加快房地产开发行业洗牌进程。



　　具体表现为：一是不少开发商的开发项目自有资金比例达不到30%的最低要求，这样的项目将不能获得银行的贷款支持。二是高价房（面积大、总价高的高档房及别墅等）要获得银行的贷款将更加困难。三是楼盘预售款的回笼时间将推迟。四是《通知》要求严防施工企业使用银行贷款垫资承包房地产项目，显然使开发商失去了一条低成本甚至无成本的融资渠道，房地产开发的“空手道模式”将难以为继。五是“银行不得提供购地贷款”的规定将影响部分开发商的土地储备计划。六是银行不能以流动资金贷款的形式来发放事实上的开发贷款，从而提高开发商的融资成本，甚至使部分房地产开发企业不能得到银行信贷。根据房地产上市公司2002年报统计，房地产板块2002年底负债总额中，短期借款占34.93%、长期借款占11.23%、预收账款占14.36%，来自银行的短期借贷竟然是长期借款的3.11倍。（见表一）



　　由于开发商的资金链条进一步紧张，开发商获得银行信贷的门槛提高，将有利于加快开发商优胜劣汰的步伐。负债率过高、自有资金不足的企业容易被淘汰出局，而对经营良好、实力雄厚的行业龙头企业如深万科等公司来说，银行对房地产开发贷款门槛的提高，反而是利用行业洗牌机会来提升自己竞争实力、占领市场份额的良机。



　　此外，相当一部分房地产上市公司如深深房等，在1994年以后的房地产调整时期受到重创，在近两年的房地产市场复苏中未能分享到行业成长的利益，在房贷政策收紧的情况下，这部分公司在房地产行业的前景更加渺茫，对它们来说，重组也许是唯一希望。



　　房市结构调整在即



　　央行《通知》，从供应和需求两个方面同时对房地产市场的产品结构形成直接的影响，以金融手段对楼市进行全方位的调控，有利于增加中低价房的供应、减少高价房的供应，并减少对高价房的需求。



　　在供应方面，本次《通知》中对房地产信贷的投向仅给出了一个原则性意见，要求商业银行贷款应重点支持中低价房项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目要适当限制，各地区、各商业银行可能会出台具体的操作办法。但无论如何，高价房开发项目由于受到明显的政策打压，开发商将被迫在开发产品结构上作出一定的调整，减少对高价房的投资，缓解楼市的结构性矛盾。



　　在需求方面，《通知》明确了针对不同的购房需求采取不同的按揭成数和不同的按揭利率，从而对投资型购房者形成明显的影响。因为投资型购房者将面临首付款比例提高、按揭利率上升的不利局面，投资成本将明显上升。以按揭贷款本金50万元、按揭期限20年为例，根据优惠利率计算的月还款额为3310.84元，而取消利率优惠后月还款额上升为3513.27元，利率上升后月还款额多202.43元，20年合计多出48583.20元。不过，取消按揭优惠利率的措施将更多地影响投资型购房需求，而对自用型购房需求则影响不大。



　　平均房价重心下移



　　本次《通知》的严格执行将减少市场对高档房产的即期需求量，但同时也会减少高档房的未来供应量，高档房价格的涨跌仍然将取决于供需力量的对比。不过信贷政策的调整对市场需求的影响是立竿见影的，而对供应的影响则是滞后的，在高档房供应已经过量的情况下，预计高档房的调整压力将加大，房价盘跌的可能性较大。



　　在政策的引导下，中低价房供应比例将上升，使统计意义上的平均房价重心下移，但并不意味着普遍意义上的房价下跌。相反，中低价房有旺盛的需求作支撑，其房价稳中有升的可能性更大。



　　然而利率调整的影响可能超出人们的想象。即使对自用型购房需求来说，按揭政策的调整容易使人产生“政策打压房地产市场”的判断，进而形成“房地产市场将降温”的结论，从而可能会暂时产生观望态度、抑制即期消费。一旦这种现象波及开来，对房地产市场的打击可能会令市场各方始料不及。



　　本次《通知》最突出的地方就是对按揭政策的调整。包括首付款比例的提高和按揭利率的上升（见表二），都会对高端房地产的需求产生明显的紧缩效应。这一实质性调控举措可以说是给高端房地产市场下了一剂“猛药”，该规定在本次“通知”涉及的所有调控措施中无疑是最具有威慑力的。



　　总体而言，本次房贷政策的调整力度仍然较为温和，其目的是引导房地产市场的结构调整，同时从供应和需求两个方面来鼓励中低价商品房市场、限制高价商品房市场，有利于房地产市场的健康运行，从而降低商业银行的房地产贷款风险。



　　密切把握投资机会



　　央行这一政策涉及房地产类上市公司、银行股以及与房地产行业相关度比较高的上市公司。在可以预见的时段里,这类上市公司的经营业绩将可能下调。投资者在进行股市投资时，需要考虑央行这一政策所带来的影响。



　　房地产市场降温是这次政策调整的一个出发点。可以预计，部分社会资金将从房地产市场分流到资本市场，对资本市场来说也是一种利好。



　　由于对房地产市场采取的政策措施日趋严格，房地产行业的结构调整压力正在加大，开发商的盈利能力将受到考验。房地产上市公司大部分缺乏行业代表性，在行业洗牌中将处于劣势，因此建议在行业配置中对房地产业进行减持，尤其要回避无明显竞争优势的微利股。