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    2001年10月29日，上海市人民政府颁布了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(第111号令)，文中规定“拆迁非居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定，实行价值标准房屋调换的，应当按照货币补偿金额与安置房屋的房地产市场价结算差价”。“非居住房屋的房地产市场价，由具有上海市房屋土地资源管理局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估”。非居住房屋拆迁补偿评估成了社会的敏感焦点。

房屋拆迁评估工作涉及很多方面，而公平、公正、公开地求取估价对象的评估价值是评估工作的重点。非居住房屋的评估则是房屋拆迁评估工作中的难点。以下着重交流我们在城市房屋拆迁中店铺和工业用房评估的一点体会。

一、非居住房屋的分类

根据上海市房屋土地资源管理局[沪房地资市(2003) 141号]《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》，非居住房屋分为旅馆、办公楼、工厂、码头、仓库、商场、店铺、学校、文化馆、体育馆、影剧院、福利院、医院、农业建筑、公共设施用房、寺庙教堂、宗祠山庄、其他等18类。

二、店铺(商场)评估中常遇的问题及处理思路

1、店铺(商场)拆迁评估的难点

城市房屋拆迁基本上都是旧城区的改造，从合法性和权属的归属来讲，非居住房屋都有各自的特点：有的是居改非的房屋且有合法的手续；有的虽持有营业执照却没有合法的居改非证明；还有的非居住房屋是居委会为了给下岗工人及特困户一个谋生的手段，而在弄堂里搭建的简易铺面或利用天井搭建的小卖铺，这种店铺基本上没有办理合法手续。因此，在评估中如何掌握合法性原则和最高最佳使用原则是个难点。

即便是在同一拆迁基地，店铺类型也是千差万别。比如以某大型拆迁基地为例，从临街状况来分，有临主要商业街的店铺，有临次要道路的店铺，也有弄堂内的店铺等；从集聚效应来分，有特色成片的商铺，也有普通零散的店铺等。如何将一个拆迁基地内如此烦杂的店铺的价格均衡好是个难点。

2、店铺(商场)拆迁评估的思路及建议

我们认为在店铺(商场)拆迁评估中应将合法原则和最高最佳使用原则有机结合。合法原则是以估价对象的合法取得、合法使用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能，经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。房地产价值是一种权益价值，房地产只有在合法取得不非法使用时，其权益才受法律保护。其次，在合法前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。

店铺(商场)拆迁评估有其特殊性，它是对被拆迁人的一种补偿评估。店铺(商场)可能是被拆迁人赖以生存或者是被拆迁人得以养活几十，甚至几百下岗工人的生产资料。我们认为合法原则可理解为取得方式合法或权属合法，在此条件下再充分考虑最高最佳使用原则，即市场对估价对象所处的区域位置和临街状况的一种价值认可。

现以中心城区的某房屋拆迁基地内店铺评估为例，介绍一下我们的评估思路：

基地概况：该基地一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插基地腹地，因此非居住房屋的评估成为重点。在充分考虑了该基地店铺的特点后，决定参照成片居住房屋的评估方法，采用分层基准价格修正法。

评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥公司各位估价师对店铺的认知。

其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。

再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。

最后，通过个别因素修正分别求取各估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表(供参考)：

   店铺评估基准价格修正时考虑的因素

   地理区位              坐落位置(与市中心的距离)  

区域  商服繁华程度         与周边商业区域的接近程度   

因素                        所处街道的繁华程度(商业集聚度)
                                 所处街道的建筑物知名度       
                                所处街道客流量               
       交通便捷度              所处街道公共交通设施的完备度 
                                道路的通达程度               
       环境状况                 人文环境                     
                                绿化环境(或与周围绿地的接近度)
                                污染状况                     

个别  临街状况             临街类型                     

因素                        临街宽度／进深               
                                临街毗连状况                 

   平面规整度                   规则／不规则                 

   建筑物状况                   建筑结构                     
                                 楼层部位                     
                                 层高                         
                                 成新度                       
                                 营业面积                     

   设备设施状况                 设备状况                     
                                室内外装修                   
       其他                    剩余土地使用权年期           
                                采光、通风、日照             

    其他  所处区域消费人群的收入状况                                   

    因素  所处区域消费人群的流量状况                                   
              所处区域消费人群的家庭结构状况                             

三、工业厂房评估之我见

旧城区改造中的工业厂房从权属归属的角度分析，它们的差异性很大。比如：同一个房屋拆迁基地，既有通过划拨或出让方式取得国有土地使用权的国有或集体企业，也有街道办事处或居委会为了解决残疾人员工作问题而设立的福利工厂。

对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法评估为多，在评估过程中我们感到要处理好以下几方面的问题：

1、在同一个房屋拆迁基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度各异，土地取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大，估价人员向拆迁人和被拆迁人解释工作困难。

2、一般房屋拆迁基地中的工业厂房基本上是解放前建造的砖混结构或砖木结构厂房，其使用年限已达到或超过其经济耐用年限。在用成本法对旧城区的工业厂房进行评估时，如果单纯采用直线折旧法，厂房的重置现值可能为负值。此时，应使用成新折旧法评估。

3、在非居住房屋拆迁评估中经常碰到一些已名存实亡的工厂，工人基本已下岗，但厂房由于地处市中心，且有临街面的优势，厂方利用此优势将厂房出租做门面或办公，这时便可以在合法原则的前提下，考虑估价对象的潜在商业价值，选用合适的方法比如收益还原法，而不仅限于成本法。

四、结束语

以上是我们在非居住房屋的拆迁评估过程中的一点体会和经验，其中还有很多值得探讨的问题，希望同行予以指正和交流。(信息来源：上海房地产估价)