税务

壹、法令依据：

依据地价调查估计规则第二十四条第一项第一款规定订定之。

贰、适用范围：

花莲县政府(以下简称本府)及所辖各地政事务所依平均地权条例规定办理地价调查估计作业应依本规定办理。

参、作业程序：

一、搜集、制作或修正有关之基本图籍及资料：

(一)地籍蓝晒底图与正图校对厘正：

1.各地政事务所执行土地分割、合并、新登记、坍没、界址调整等作业经办竣登记后，应即订正地籍正副图及地籍蓝晒图，并将地籍异动资料于次月十五日以前函送内政部土地测量局订正地籍蓝晒底图。

2.地籍正副图、地籍蓝晒底图与地籍电子资料应保持正确一致，如有不符，应即查明订正。

(二)晒制地籍蓝晒图：

按作业必需之地价分布图、地价区段图、地价区段略图等不同用途，分别晒制不同比例尺之地籍蓝晒图供用。

二、调查地价实例：

地价调查应以买卖实例为主，无买卖实例者，得调查收益实例。

以上所称之收益实例，系指租赁权或地上权等他项权利，且具有租金或权利金等对价给付之实例。

(一)地价资料之搜集：

1.各地政事务所之土地估价人员应依下列方法调查土地买卖、交换、标售、拍卖、让售、典押、租赁、公证等资料：

(1)依土地现值申报书副联，向当事人、四邻、不动产估价师、不动产经纪人员、地政士、金融、开发等有关机关(构)调查土地买卖、交换、设定地上权、典权等价格资料。

(2)向公有土地管理机关调查公有土地标售、让售等价格资料。

(3)向法院或民间公证人调查房地买卖、租赁之公证登记价格及不动产之拍卖价格资料。

(4)向金融机构调查有关不动产抵押之估价资料。

(5)向当事人、四邻、不动产经纪人员调查房地租赁实际租额、押租或保证金等资料。

(6)向税捐机关调查不动产交易价格资料。

2.地政机关人员应经常注意媒体报导之不动产市场信息，并视具体案件之需要派员调查其实际价格及邻近土地之地价动态。

(二)买卖(收益)实例调查估价表之编造、审核、整理：

1.编造：

(1)调查买卖实例或收益实例时，应依买卖实例调查估价表或收益实例调查估价表之项目调查并填写之，并注明调查日期且加盖职章。

(2)买卖实例如有下列情形之一，致价格明显偏高或偏低者，应先作适当之修正，并将修正之依据法条及理由记载于买卖实例调查估价表：

A.急买急卖。【有违交易人平日交易习惯或于同年度申报买进(卖出)者】B.期待因素影响之交易。

C.受债权债务关系影响之交易。

D.亲友关系人间之交易。

E.畸零地或有合并使用之交易。

F.地上物处理有纠纷之交易。

G.法院拍卖。

H.受迷信影响之交易。

I.包含公共设施用地之交易。

J.人为哄抬之交易。

K.其它特殊交易。

(3)买卖实例应就下列事项详予查证确认后，就买卖实例价格进行调整，并记载于买卖实例调查估价表：

A.交易价格及各项税费之负担方式。

B.有无特殊付款方式。

C.实例状况。

(4)买卖实例调查估价表格式及填写说明如附件一之一、之二，收益实例调查估价表格式及填写说明如附件二之一、之二。

2.审核：

(1)买卖(收益)实例调查估价表(以下简称估价表)应每半个月汇整一次，各地政事务所依分层负责明细表送审核且加盖职章并注明审核日期；经授权核定之地政事务所主任每月抽查该月之所调查实例件数五分之一以上。

(2)审核人员，除应注意估价表内有无遗漏外，并应就其资料之正确性详予审查；如认有复查必要时，应即另行派员复查。复查人员经复查后认为原调查结果无修正必要者，应于「承办员」字段加盖职章并注明复查日期，反之应制作复查估价表并检附相关书证及原调查估价表作第二次审核。

(3)审核人员如认复查结果仍有修正必要者，应自为第二次复查制作再复查估价表并载明理由及依据后，签章注明日期核定之。

3.整理：

审核确定之估价表，应以乡(镇、市)为单位，按区段号先后顺序，依买卖实例或收益实例分别装订成册，以供估计区段地价之用。

三、调查影响区段地价之资料：

(一)应调查之资料：

指土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其他影响因素等项。

(二)调查方法：

1.调查之资料实施，地价调查人员应就所需实地调查。其中土地使用管制资料，属都市土地者，向都市计画主管单位查询；属非都市土地者，则查阅土地使用编定图或向相关主管单位查询。必要时并得查阅地籍电子资料。属土地改良者(分为建筑基地改良、农地改良、其它改良)，应向各相关主管单位查询。

2.调查所得之影响区段地价资料，应填载于地价区段勘查表。(如附件三之一)四、制作买卖或收益实例地价分布图：

(一)地价实例估计完竣后，应将估计之土地正常单价调整至估价基准日。(每年九月一日)，调整后之单价及其调查估价表之编号，应以乡(镇、市)为单位，利用前一年之空白地价区段略图制作地价分布图，图上并应标明地段别、主要道路、明显之建筑物或设施。

(二)买卖(收益)实例地价之注记方法如下：

由作业单位视分布图及地价区段范围大小，依下列二种方式，择一办理：

1.于分布图上适当位置加盖方形戳记，并将实例之编号及单价填载于戳记内。

例如：

┌───┬───┐

│编 号│单 价│

├───┼───┤

│ │ │

├───┼───┤

│ │ │

└───┴───┘

2.将实例之编号及单价，注记于三角形小纸片，再将纸片尖端黏贴于分布图上适当位置。

例如：

＼

／ ＼

／ 编号 ＼

／─────＼

／ 单价 ＼

───────────

五、划分地价区段并填具地价区段勘查表：(如附件三之一、之二)

(一)划分地价区段：

1.区段划分之方法：

(1)由调查地价人员携带地籍蓝晒图、地价分布图及地价区段勘查表实地勘查，以乡(镇、市)为单位，斟酌地价之差异、当地土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其它影响地价因素，于地籍蓝晒图上，将地价相近、地段相连、情况相同或相近之土地划为同一地价区段。

(2)非建筑用地中经依法允许局部集中作建筑使用且其地价有显著差异者，应就该建筑使用之土地单独划分地价区段。非都市土地及都市计画农业区、保护区之零星建筑用地，或依规定应整体开发而未开发之零星已建筑用地，在同一区段范围内，得将地价相近且使用情形相同而地段不相连之零星建筑用地，视为一个地价区段另编区段号。

(3)公共设施保留地应单独划分地价区段。但其毗邻之非公共设施保留地均属相同区段地价之地价区段时，得并入毗邻之非公共设施保留地划为同一地价区段。

(4)带状保留地穿越数个地价不同之区段时，应视二侧非保留地地价区段之不同，分段划分地价区段。

(5)地价区段按其所处位置、繁荣程度及地价高低情形，分别依下列规定处理之：

A.繁荣街道路线价区段：指已开辟道路及其二侧或一侧带状土地，其地价与一般地价区段之地价有显著差异者，得就具有显著商业活动之繁荣地区，依当地发展及地价高低情形划设之地价区段，其划分原则如下：a.地价区段界线以距离临街线十八公尺之里地线为原则。b.繁荣街道路线价区段，原则上以每交叉道路口中心线为起讫。但繁荣程度有显著不同时，可划分为两个以上之区段。c.繁荣街道路线价区段，由各地政事务所视实际情况划定、废除，经本府核定后公布之。d.繁荣街道路线价区段，如其中一部份繁荣程度有明显变动者，应衡酌实际情况，调整原划分之区段。

B.一般路线价区段：指繁荣街道以外已开辟之道路，邻接该道路之土地，其地价显著较高者，得于适当范围划设之地价区段；其适当范围应参考各该地区土地使用分区类别之所有影响因素、一般之宗地深度、土地使用现况等全部情况斟酌划设。如无法作综合之具体判断时以第一笔临街地为准或以距离临街线十八公尺之里地线为界划设之。但临街第一笔土地过深或过浅时，得将该笔土地划属两个地价区段或再增加同一使用性质之土地为区段线。

C.一般区段：除繁荣街道路线价区段及一般路线价区段以外之一般地区，且依划分地价区段原则所划设之地价区段。

(6)地价区段之界线，应以道路、沟渠等自然界线或使用分区、编定使用地类别等使用管制之界线或适当之地籍线为准。繁荣街道路线价区段，应以里地线为区段界线。路线价区段之界线，应以距离临街线适当深度范围为准。

2.区段划分应注意事项：

(1)划分区段前，应先确定都市土地之使用分区及非都市土地使用编定类别有无变动，并以其为主要依据合理划定区段界线。

(2)区段划分时，调查人员应至实地勘查其实际情况。

(3)划分地价区段应以土地利用价值及明显地形、地物为主，土地界址为辅。面积较大之宗地若利用价值有显著差异时，宜划为不同地价区段，不得仅以土地界址为依据。

(4)同一地价区段范围内如有特殊之土地，应以红色笔加以圈划，作为检讨时应否并为同一区段之参考。如无特殊情形及理由，应避免将一、两笔土地另行划分一区段。但其地势与毗邻土地显不相当，且现行地价确有显著差异者，应另行划分区段。

(5)暂已失去使用价值之流失地，应于勘查确认后另行划分区段。

(6)繁荣街道路线价区段之里地应单独划分地价区段。

(7)都市计画公共设施保留地地价区段之划分作业，依花莲县都市计画公共设施保留地地价查估图例办理之。

3.复查地价区段：

各地政事务所审核人员，对于地价区段范围调整之地区，应执行实地复查并作成复查纪录。

(二)填具地价区段勘查表：

实地勘查地价区段后，应填具地价区段勘查表，其用表格式及填写说明详附件三之一至之二。

六、绘制地价区段图：

地价区段划分完竣且地价区段勘查表经核定后，各地政事务所应依下列规定绘制乙份地价区段图及二份地价区段略图(供评议时说明用)：

(一)用图：

地价区段图：以五百分之一、一千二百分之一、二千五百分之一地籍图绘制或由计算机产制，除应以红线标示地价区段界线，并应注明区段号、主要街道及重要公共设施位置与名称。另各地政事务所应依上述地价区段图自行斟酌实情需求绘制适当比例尺之地价区段略图，供评议时说明使用，评议后如有修订地价区段图者，应随时修正之。

(二)绘制方法：

1.地价区段界线：以红色实线表示，繁荣街道路线价区段中，如同一街道划为两个或两个以上区段者，应在区段与区段间划明界线，并以箭头「←?→」表示各区段之起讫。

2.区段号：以乡(镇、市)为单位，自左上角往右下角由上而下编列，又区段号码，应加盖于各区段之中央适当位置；繁荣街道路线价区段以红色双圈「◎」表示，一般路线价区段及一般区段以红色单圈「○」表示。若无适当位置加盖区段号，可于地价区段略图空白处加盖并加绘延引线。

3.区段地价：每一区段之上期地价，一律用蓝色戳记加盖于区段号公告现值(公告地价)等字之下方。当年度办理公告现值、公告地价时，于区段号下分列公告现值、公告地价，当期所拟定之地价，以红色戳记加盖于上期公共现值(公告地价)之下方。经评议修正之地价，以黑色戳记加盖于拟定公告现值(公告地价)之下方，其数字以阿拉伯数字表示，大小应力求与区段号码之大小相称，其格式详附件四。

4.区段略图之校对及用印：区段略图绘制完竣，应于校对无误后，于该蓝晒图背面由承办员盖职章并注明查勘年期，经各地政事务所复查人员审核后，送由本府核定之。

5.区段略图折法：以长三十公分，宽二十公分为准并于折妥后之正面加盖有边之戳记，其格式详附件五。

七、估计区段地价并填具区段地价估价报告表：

(一)估计有买卖实例区段之区段地价：

有买卖实例之区段，以调整至估价基准日之实例土地正常买卖单价，求其中位数为各该区段之区段地价，并按区段填具区段地价估价报告表。

(二)估计有收益实例区段之区段地价：

有收益实例之区段，以调整至估价基准日之实例土地正常收益单价，求其中位数为各该区段之区段地价，并按区段填具区段地价估价报告表。

以上所称之中位数，指土地正常单价调整至估价基准日之单价，由高而低依序排列。其项数为奇数时，取其中项价格为中位数；其项数为偶数时，取中间两项价格之平均数为中位数；实例为一个时，以该实例之土地正常单价为中位数。

(三)估计无买卖实例及收益实例区段之区段地价：

1.各地政事务所应依据内政部订颁之「影响地价区域因素评价基准明细表之制作及应用方法」制作辖内各乡(镇、市)影响地价区域因素评价基准明细表。

2.无买卖实例及收益实例之区段，应于邻近或适当地区选取两个以上使用分区或编定用地相同，且依前二项估计出区段地价之区段，作为基准地价区段，按影响地价区域因素评价基准表及该地政事务所制作之影响地价区域因素评价基准明细表，修正估计目标地价区段之区段地价。无法选取使用分区或编定用地相同之基准地价区段者，得以邻近使用性质类似或其它地价区段之区段地价修正之。

3.估计区段地价之过程及决定区段地价之依据法令及理由，应填载于区段地价估价报告表。

4.估计都市计画公共设施保留地地价，应确实依据平均地权条例施行细则第六十三条规定办理。

(四)区段地价，应以每平方公尺为计价单位，其地价尾数依下列规定计算：

1.区段地价每平方公尺单价在新台币(以下同)一百元以下者，计算至个位数，未达个位数四舍五入。

2.区段地价每平方公尺单价逾一百元至一千元者，计算至十位数，未达十位数四舍五入。

3.区段地价每平方公尺单价逾一千元至十万元者，计算至百位数，未达百位数四舍五入。

4.区段地价每平方公尺单价逾十万元者，计算至千位数，未达千位数四舍五入。

5.公共设施保留地地价区段，其区段地价之尾数，计算至个位数，未达个位数四舍五入。

(五)估计各区段之区段地价时，应注意毗邻地区之平衡，其平衡作业及协调方式如下：

1.同一乡(镇、市)内各区段间之平衡，由该地区调查人员负责处理。

2.同一地政事务所辖区内乡(镇、市)间之平衡，由课长以上人员负责处理。

3.本县辖区及与毗邻县间之平衡，由本府负责协调处理。

(六)区段地价估价报告表格式及填写说明如附件六之一至六之六：

八、编造公告土地现值(公告地价)评议参考表：

(一)划分地价区段并估计区段地价完竣后，各地事务所应按估价结果编造土地现值(地价)评议参考表及分析表，以乡(镇、市)为单位装订成册，送交本府核定。

(二)公告土地现值(公告地价)评议参考表格式及编造说明如附件七之一至之四。

九、评议及报内政部备查：

(一)各地政事务所办理估计区段地价完竣后，应依平均地权条例第十五条或第四十六条规定送由本府提交花莲县地价及标准地价评议委员会评议，评议时应准备之资料如下：

1.公告土地现值(公告地价)评议参考表。

2.地价区段略图。

3.地价区段勘查表。

4.区段地价估价报告表。

5.买卖实例调查估价表或收益实例调查估价表。

6.其它必要文件。

(二)地价评议结束后，本府应作成纪录，函送各地政事务所依评议结果制作公告土地现值(公告地价)评议表(以下简称评议表)五份及地价区段略图二份，经详加校对后，评议表以乡(镇、市)为单位装订成册，函送本府核定。本府审竣后于封面加盖印信，评议表一份函送内政部备查；并将核定之评议表及各地政事务所辖区地价区段略图各一份函送各地政事务所，另各一份本府存盘。

十、计算宗地单位地价：

各地政事务所依评议结果，将区段地价输入计算机，并打印区段地价资料，依分层负责逐级校对无误后核章，除据以计算宗地单位地价外，并应打印宗地地价计算清册(格式详附件八)，宗地单位地价以每平方公尺新台币(元)表示，其计算方法如下：

(一)属于繁荣街道路线价区段之土地，应依「花莲县繁荣街道路线价区段宗地地价计算原则」之规定计算。

(二)其它地价区段之土地，以区段地价作为宗地单位地价。

(三)跨越两个以上地价区段之土地，分别按各该区段之面积乘以各该区段地价之积之和，除以宗地面积作为宗地单位地价。

(四)宗地单位地价应以每平方公尺新台币(元)表示，计算至个位数，未达个位数者四舍五入。

十一、编造土地现值表(公告地价表)：

(一)地政事务所计算宗地单位地价后，应依规定之格式打印土地现值表，经调查人员详细校对无误后，依所需份数印制，并按乡(镇、市)分别装订成册，送由本府加盖印信，作为公告阅览及分送有关机关之用。

(二)办理重新规定地价时，应另行编造公告地价表，其用表格式及编造说明参照土地现值表格式及编造说明办理。但表内「公告土地现值表」及「公告现值」等文字应修正为「公告地价表」及「公告地价」。

(三)土地现值表格式及编造说明详附件九之一至之四。

肆、依本作业规定编造之各种图、表，应由地政事务所妥慎保管，如由承办员保管者，于离职时应列入移交。

伍、本规定自九十四年四月一日实施